TL;DR Auch ein Jahr nach dem Ende der KIM-V benötigen Käufer in Österreich meist weiterhin rund 20 % Eigenkapital für einen Immobilienkredit. In Wien und Salzburg sind aufgrund der hohen Kaufpreise häufig sogar 20 bis 30 % der Gesamtkosten realistisch. Banken orientieren sich weiterhin an einer Beleihungsquote von 90 %, einer Kreditbelastung von maximal 40 % des Einkommens und einer Laufzeit von maximal 35 Jahren. Vollfinanzierungen sind nach dem KIM-V-Ende grundsätzlich möglich, bleiben jedoch seltene Einzelfallentscheidungen.
Familie Huber aus Salzburg hat 90.000 Euro angespart und möchte sich 2026 den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Als die KIM-Verordnung im Sommer 2025 auslief, war die Hoffnung groß: Endlich würden Banken wieder deutlich lockerer finanzieren. Beim ersten Beratungsgespräch folgte jedoch die Ernüchterung. Die Bank erwartete weiterhin einen beträchtlichen Eigenmittelanteil.
Mit dieser Erfahrung stehen die Hubers nicht allein da.
Viele Kaufinteressenten in Wien und Salzburg fragen sich aktuell, wie viel Eigenkapital für einen Immobilienkredit 2026 tatsächlich notwendig ist. Die gute Nachricht: Banken verfügen heute über mehr Spielraum als während der KIM-V. Die weniger gute Nachricht: Die Anforderungen sind in der Praxis deutlich weniger gefallen als viele erwartet hatten. Die meisten Institute setzen weiterhin auf solide Finanzierungen und verlangen Eigenmittel, auch wenn die gesetzliche Verpflichtung weggefallen ist.
Auf einen Blick
| Thema | Wert |
|---|---|
| Empfohlenes Eigenkapital | 20–30 % |
| Realistische Untergrenze | ca. 20 % |
| Maximale Beleihungsquote | 90 % |
| Maximale Kreditbelastung | 40 % des Nettoeinkommens |
| Maximale Laufzeit | 35 Jahre |
| Vollfinanzierung möglich? | Ja, aber selten |
| Eigenkapitalbedarf Wien, 70 m² | ca. 84.900–127.300 € |
| Eigenkapitalbedarf Salzburg Stadt, 70 m² | ca. 83.400–125.000 € |
Was hat sich seit dem Ende der KIM-V wirklich geändert?
Die wichtigste Erkenntnis vorweg:
Das Ende der KIM-V bedeutet nicht das Ende vorsichtiger Kreditvergaben.
Die KIM-Verordnung galt von August 2022 bis 30. Juni 2025. Kurz vor ihrem Auslaufen veröffentlichte die Finanzmarktaufsicht ein Rundschreiben zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite. Inhaltlich blieb der bekannte Dreiklang erhalten: ausreichende Eigenmittel, leistbare Kreditraten und eine Rückzahlung vor dem Pensionsalter.
Der entscheidende Unterschied liegt heute in der Rechtslage.
Während die KIM-V rechtlich verbindlich war, handelt es sich beim aktuellen FMA-Rundschreiben um eine Orientierungshilfe für Banken. Die bekannten Richtwerte gelten weiterhin als Maßstab, Banken können jedoch in begründeten Einzelfällen davon abweichen.
Die FMA erwartet allerdings, dass diese Standards grundsätzlich für rund 80 % des Neuvergabevolumens eingehalten werden. Banken müssen Abweichungen dokumentieren und laufend überwachen. Dadurch entsteht zwar mehr Spielraum als während der KIM-V, von einer generellen Lockerung der Kreditvergabe kann jedoch nicht gesprochen werden.
Wichtig zu wissen
Auch nach dem Ende der KIM-V orientieren sich die meisten Banken weiterhin an den bekannten Richtwerten:
- maximal 90 % Beleihungsquote
- maximal 40 % Kreditbelastung
- maximal 35 Jahre Laufzeit
Der Unterschied liegt heute vor allem darin, dass Ausnahmen wieder leichter möglich sind.
Lesen Sie auch: Wohnkredite Österreich: Was das Ende der KIM-V bedeutet
Wie haben sich Wohnkredite seit dem KIM-V-Ende entwickelt?
Ein häufiger Irrtum lautet, dass Banken nach dem Ende der KIM-V deutlich risikofreudiger geworden seien.
Die Zahlen der Österreichischen Nationalbank zeigen jedoch ein anderes Bild. Beim Auslaufen der KIM-V erfüllten noch 86 % aller neu vergebenen Wohnkredite die bekannten Finanzierungsrichtlinien. Ende 2025 lag dieser Anteil immer noch bei 81 %. Gleichzeitig stieg das Volumen neu abgeschlossener Wohnbaukredite von rund 11 Milliarden Euro im Jahr 2024 auf rund 17 Milliarden Euro im Jahr 2025.
Das bedeutet:
Die Kreditvergabe hat sich belebt, die Banken haben ihre Risikostandards jedoch weitgehend beibehalten.
Für Käufer ist das eine wichtige Botschaft. Das KIM-V-Ende hat den Markt nicht vollständig geöffnet. Es hat aber wieder etwas mehr Bewegung in die Finanzierung gebracht.
Wer heute auf eine Vollfinanzierung hofft, sollte sich daher nicht auf das Ende der Verordnung verlassen. Ausschlaggebend bleiben Einkommen, Sicherheiten, Objektqualität und eine realistische Haushaltsrechnung.
Eigenkapital Immobilienkredit 2026: Was verlangen Banken heute?
Die Analyse aktueller Bankenstatements zeigt ein überraschend klares Bild.
Trotz des Endes der KIM-V empfehlen große Institute weiterhin Eigenmittelquoten, die sich stark an den früheren Vorgaben orientieren. Österreichische Banken nennen regelmäßig einen Eigenmittelanteil von rund 20 % der Gesamtkosten. Teilweise wird sogar ein Zielbereich von 20 bis 30 % empfohlen.
Warum halten Banken an diesen Werten fest?
Die Antwort ist einfach: Eigenkapital reduziert das Risiko für Kreditnehmer und Bank gleichermaßen.
Je höher der Eigenkapitalanteil ist:
- desto besser sind häufig die Zinskonditionen,
- desto geringer fällt die monatliche Belastung aus,
- desto schneller erfolgt oft die Kreditentscheidung,
- desto größer ist die Auswahl an Finanzierungsmöglichkeiten.
Realistische Eigenkapitalquoten 2026
| Finanzierungssituation | Eigenkapital |
|---|---|
| Standardfinanzierung | ca. 20 % |
| Gute Konditionen | ca. 25 % |
| Sehr konservative Finanzierung | ca. 30 % |
| Vollfinanzierung | Ausnahmefall |
Häufiger Fehler: Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis. Banken betrachten jedoch die gesamten Projektkosten inklusive Nebenkosten.
Lesen Sie auch: Immobilienfinanzierung 2026: Worauf Käufer achten sollten
Was zählt überhaupt als Eigenkapital?
Viele Käufer verfügen bereits über mehr Eigenmittel als sie zunächst vermuten.
Eigenkapital bedeutet nicht ausschließlich Geld auf dem Sparbuch. Banken berücksichtigen unterschiedliche Vermögenswerte und Finanzierungsquellen.
Checkliste: Anerkannte Eigenmittel
| Eigenmittel | Üblicherweise anerkannt? |
|---|---|
| Sparbuch | Ja |
| Tagesgeldkonto | Ja |
| Bausparvertrag | Ja |
| Wertpapiere | Ja |
| Immobilienvermögen | Ja |
| Verkaufserlös bestehender Immobilie | Ja |
| Schenkung der Eltern | Ja |
| Finanzielle Unterstützung durch Verwandte | Ja |
Gerade in Wien und Salzburg spielt familiäre Unterstützung häufig eine wichtige Rolle. Schenkungen oder Bürgschaften können den entscheidenden Unterschied machen, wenn es um die Finanzierung einer Eigentumswohnung geht.
Experten-Tipp: Sammeln Sie frühzeitig Nachweise über sämtliche Vermögenswerte. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto besser kann die Bank Ihre Finanzierungsfähigkeit beurteilen.
Nebenkosten nicht unterschätzen
Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie. Für Banken zählen jedoch die Gesamtkosten des Projekts.
Zu den wichtigsten Nebenkosten zählen:
| Nebenkosten | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % |
| Grundbuchseintragung Eigentum | 1,1 % |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % |
| Vertragserrichtung / Notar | ca. 1–3 % |
| Maklerprovision | 3 % |
Dadurch entstehen häufig Nebenkosten von rund 10 % oder mehr des Kaufpreises. Genau deshalb beziehen Banken ihre Eigenkapitalanforderungen in der Regel auf die Gesamtkosten und nicht ausschließlich auf den Kaufpreis.
Häufiger Fehler: Käufer kalkulieren ihr Eigenkapital nur auf Basis des Kaufpreises und vergessen die Nebenkosten vollständig.
Was bedeutet das konkret für Wien und Salzburg?
Die eigentliche Herausforderung liegt 2026 nicht bei den Kreditrichtlinien, sondern bei den Immobilienpreisen.
Die Recherche zeigt, dass die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in beiden Regionen weiterhin auf hohem Niveau liegen. Für Eigentumswohnungen wurden 2025 durchschnittlich rund 5.512 Euro pro Quadratmeter in Wien und rund 5.413 Euro pro Quadratmeter in der Stadt Salzburg erzielt.
Dadurch ergeben sich erhebliche Eigenkapitalanforderungen.
Lesen Sie auch unsere Artikel zum Immobilienmarkt Salzburg und Immobilienmarkt Wien inkl. aktueller Preiseentwicklungen und Trends.
Rechenbeispiel für eine 70-m²-Wohnung
| Region | Gesamtkosten inkl. Nebenkosten | Realistischer Eigenkapitalbedarf |
|---|---|---|
| Wien | ca. 424.400 € | 84.900–127.300 € |
| Salzburg Stadt | ca. 416.800 € | 83.400–125.000 € |
| Salzburg gesamt | ca. 388.100 € | 77.600–116.400 € |
Diese Zahlen basieren auf den recherchierten Marktpreisen sowie einer Eigenkapitalquote von 20 bis 30 % der Gesamtkosten.
Wichtig: Diese Werte sind keine gesetzliche Vorgabe, sondern ein realistischer Planungsrahmen für Käufer im Jahr 2026.
Lesen Sie auch: Hypothek Österreich 2026: Was Eigentümer wissen sollten
Wo junge Familien 2026 echten Spielraum haben
Viele Familien verbinden das Ende der KIM-V automatisch mit leichteren Finanzierungen.
Die Praxis zeigt jedoch ein anderes Bild.
Der zusätzliche Spielraum entsteht heute vor allem durch individuelle Lösungen und Förderinstrumente. Banken prüfen weiterhin jeden Fall einzeln und berücksichtigen dabei Einkommen, Sicherheiten und langfristige Leistbarkeit.
Besonders wichtig sind dabei:
- Förderdarlehen,
- Eigenmittelersatzdarlehen,
- Bürgschaften,
- familiäre Unterstützung,
- bestehendes Immobilienvermögen,
- Zwischenfinanzierungen,
- eine stabile Einkommenssituation.
Chancen für Familien in Wien
Für geförderte Wohnprojekte bietet die Stadt Wien weiterhin Eigenmittelersatzdarlehen an. Dadurch können Teile der erforderlichen Eigenmittel über einen längeren Zeitraum finanziert werden. Zusätzlich profitieren Jungfamilien von besonderen Regelungen bei der anerkannten Wohnfläche.
Das ist vor allem für junge Käufer interessant, die zwar über ein stabiles Einkommen verfügen, aber noch nicht genügend Eigenmittel angespart haben.
Chancen für Familien in Salzburg
In Salzburg bestehen grundsätzlich attraktive Fördermöglichkeiten für Eigentumserwerber. Laut der recherchierten Landesinformation war das Förderkontingent für die Kaufförderung im Juni 2026 jedoch bereits ausgeschöpft. Neue Anträge sollen voraussichtlich erst wieder ab 2027 möglich sein.
Kaufinteressenten sollten die aktuelle Fördersituation daher unbedingt vorab prüfen, bevor sie eine Finanzierung verbindlich kalkulieren.
Wichtig für Familien: Nicht das Ende der KIM-V bringt die größte Entlastung, sondern die richtige Kombination aus Eigenmitteln, Förderungen, Bürgschaften und einer realistischen Finanzierungsplanung.
Die häufigsten Fehler bei der Eigenkapitalplanung
Eine solide Finanzierung beginnt lange vor dem Banktermin. Viele Käufer machen jedoch dieselben Fehler.
Checkliste: Typische Fehler
| Fehler | Vermeidbar? |
|---|---|
| Nur den Kaufpreis kalkulieren | Ja |
| Nebenkosten vergessen | Ja |
| Förderungen nicht prüfen | Ja |
| Keine Reserven einplanen | Ja |
| Haushaltsrechnung unterschätzen | Ja |
| Finanzierung zu knapp kalkulieren | Ja |
| Bankgespräch unvorbereitet führen | Ja |
Der häufigste Fehler besteht darin, die Nebenkosten zu unterschätzen. Diese können schnell mehr als 10 % des Kaufpreises ausmachen und müssen in vielen Fällen zusätzlich zum Eigenkapital berücksichtigt werden.
Häufiger Fehler: Wer sein gesamtes Erspartes als Eigenkapital einsetzt, verfügt oft über keine finanziellen Reserven mehr für unerwartete Ausgaben.
So bereiten Sie sich optimal auf das Bankgespräch vor
Eine gute Vorbereitung kann die Finanzierungschancen deutlich verbessern. Banken prüfen nicht nur, wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Sie wollen auch sehen, ob der gesamte Finanzierungsplan nachvollziehbar und langfristig tragfähig ist.
Checkliste Bankgespräch 2026
| Unterlage / Vorbereitung | Erledigt? |
|---|---|
| Einkommensnachweise vorbereiten | ☐ |
| Eigenmittel dokumentieren | ☐ |
| Fördermöglichkeiten prüfen | ☐ |
| Nebenkosten kalkulieren | ☐ |
| Haushaltsrechnung erstellen | ☐ |
| Finanzierungsspielraum kennen | ☐ |
| Vergleichsangebote einholen | ☐ |
| Reserven für unvorhergesehene Ausgaben einplanen | ☐ |
Praxistipp: Je strukturierter die Unterlagen vorbereitet sind, desto einfacher kann die Bank Ihre Finanzierung prüfen und bewerten.
Lesen Sie auch: Wohnkredite Österreich: Worauf Käufer achten sollten
Fazit
Ein Jahr nach dem Ende der KIM-V zeigt sich ein klares Bild: Die Finanzierung von Wohneigentum ist flexibler geworden, aber nicht wesentlich lockerer.
Für einen Eigenkapital Immobilienkredit 2026 sollten Käufer weiterhin mit mindestens 20 % Eigenmitteln rechnen. In den hochpreisigen Märkten Wien und Salzburg sind aufgrund der Immobilienpreise häufig sogar 20 bis 30 % der Gesamtkosten realistisch.
Vollfinanzierungen sind nach dem Ende der KIM-V grundsätzlich wieder möglich, bleiben jedoch seltene Einzelfallentscheidungen. Banken prüfen dabei besonders genau, ob Einkommen, Sicherheiten und Objektqualität eine Finanzierung ohne Eigenmittel rechtfertigen.
Wer frühzeitig plant, Förderungen nutzt und seine Finanzierung professionell vorbereitet, verbessert seine Chancen auf attraktive Kreditkonditionen erheblich.
Key Takeaways
- Die KIM-V ist ausgelaufen, die Finanzierungslogik bleibt jedoch bestehen.
- Die meisten Banken erwarten weiterhin rund 20 % Eigenkapital.
- In Wien und Salzburg sind häufig 20–30 % der Gesamtkosten realistisch.
- Vollfinanzierungen sind möglich, bleiben aber die Ausnahme.
- Förderungen und Zusatzsicherheiten können die Finanzierung erleichtern.
- Eine frühzeitige Planung erhöht die Chancen auf bessere Konditionen.
Jetzt Finanzierungsmöglichkeiten prüfen
Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus in Wien oder Salzburg kaufen?
Dann lohnt sich eine frühzeitige Finanzierungsplanung. Die Experten von Kroy Immobilien unterstützen Sie dabei, die finanziellen Rahmenbedingungen realistisch einzuschätzen und die passende Immobilie für Ihre Bedürfnisse zu finden.
Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Beratungsgespräch und starten Sie gut vorbereitet in Ihr Immobilienprojekt.
FAQ – Eigenkapital Immobilienkredit 2026
Gilt die KIM-V 2026 noch?
Nein. Die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seit 1. Juli 2025 gelten keine rechtlich bindenden KIM-V-Vorgaben mehr. Banken orientieren sich jedoch weiterhin an den bekannten Richtwerten der Finanzmarktaufsicht.
Wie viel Eigenkapital verlangen Banken 2026 wirklich?
Die meisten Banken erwarten weiterhin rund 20 % Eigenmittel. In Wien und Salzburg sind aufgrund der hohen Immobilienpreise häufig sogar 20 bis 30 % der Gesamtkosten realistisch. Der konkrete Wert hängt jedoch von Einkommen, Objektqualität, Sicherheiten und Bankpraxis ab.
Warum verlangen Banken trotz KIM-V-Ende weiterhin Eigenkapital?
Weil Banken weiterhin auf eine solide Kreditvergabe achten. Eigenkapital reduziert das Finanzierungsrisiko und verbessert gleichzeitig häufig die Kreditkonditionen. Die meisten Institute orientieren sich deshalb weiterhin an Eigenmittelquoten von rund 20 %.
Sind Vollfinanzierungen nach dem KIM-V-Ende wieder möglich?
Ja. Banken können nach dem Ende der KIM-V wieder Finanzierungen ohne Eigenkapital vergeben. Solche Finanzierungen bleiben jedoch selten und setzen meist ein sehr gutes Einkommen, zusätzliche Sicherheiten und eine hochwertige Immobilie voraus.
Was zählt als Eigenkapital?
Neben Sparguthaben zählen häufig auch Wertpapiere, Immobilienvermögen, Bausparverträge, Verkaufserlöse und familiäre Unterstützungen als Eigenmittel. Entscheidend ist, dass die Mittel nachvollziehbar dokumentiert und für die Finanzierung verfügbar sind.
Warum sind Wien und Salzburg besonders herausfordernd?
Die hohen Immobilienpreise führen dazu, dass Käufer deutlich höhere Eigenkapitalbeträge aufbringen müssen als in vielen anderen Regionen Österreichs. Selbst bei durchschnittlichen Wohnungen können in Wien und Salzburg Eigenmittel im hohen fünfstelligen Bereich notwendig sein.
Welche Unterstützung gibt es für junge Familien?
Förderdarlehen, Eigenmittelersatzdarlehen, Bürgschaften und regionale Förderungen können die Finanzierung erleichtern. In Wien sind Eigenmittelersatzdarlehen im geförderten Wohnbau relevant. In Salzburg sollten Kaufinteressenten die aktuelle Förderverfügbarkeit besonders genau prüfen.
Wird Eigenkapital in Zukunft wichtiger oder weniger wichtig?
Aktuell deutet vieles darauf hin, dass Banken weiterhin auf solide Finanzierungen setzen werden. Eigenkapital bleibt daher ein zentraler Erfolgsfaktor bei der Kreditvergabe. Wer frühzeitig spart und seine Unterlagen sauber vorbereitet, verbessert seine Chancen deutlich.
Externe Quellen & weiterführende Informationen
FMA
OeNB
Stadt Wien
Land Salzburg
