Steuern beim Hausverkauf – was kommt auf Sie zu?
Wer in Österreich ein Haus verkaufen möchte, muss sich nicht nur um den Verkaufspreis kümmern – auch steuerliche Fragen spielen eine wichtige Rolle. Welche Abgaben sind zu zahlen? Wann ist der Verkauf steuerfrei? Und wie funktioniert die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)? Wir bringen Klarheit.
Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Der Klassiker beim Hausverkauf
Seit 1. April 2012 unterliegt jeder Verkauf einer privaten Immobilie der Immobilienertragsteuer. Diese beträgt in der Regel 30 % vom Gewinn (Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten und Investitionen).
Ausnahme: Steuerfreiheit, wenn:
- die Immobilie durchgehend für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde, oder
- in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre Hauptwohnsitz bestanden haben („5-aus-10-Regel“).
Gültig für maximal zwei Wohnnutzungseinheiten mit bis zu 1.000 m² Grundfläche.
Was zählt zu den Anschaffungskosten?
Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung oder Maklergebühren zählen dazu. Auch spätere Investitionen (z. B. Sanierung, Dachausbau) erhöhen die Anschaffungskosten und senken somit die Steuerlast.
Tipp: Dokumentieren Sie alle Investitionen mit Rechnungen und Zahlungsbelegen!
Spezielle Regelungen bei Erbschaften und Schenkungen
Hier gilt als Anschaffungskosten der damalige Einheitswert (bei Altvermögen) bzw. der gemeine Wert bei Schenkungen nach 2016. Auch hier können Investitionen steuerlich geltend gemacht werden.
Wann ist Umsatzsteuer relevant?
Nur bei betrieblichen Immobilienveräußerungen kann USt anfallen. Für private Hausverkäufe ist die Umsatzsteuer in der Regel nicht relevant.
Grunderwerbsteuer bei Verkaufsübernahme durch nahe Verwandte
Wenn das Haus z. B. im Zuge einer Schenkung oder eines Verkaufs unter Marktwert an Kinder übertragen wird, wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des Grundstückswerts berechnet. Auch hier gibt es Staffelungen und Freibeträge.
Key Takeaways – Steuern beim Hausverkauf
- 30 % Immobilienertragsteuer auf Verkaufsgewinn
- Steuerfrei bei Hauptwohnsitznutzung (2 Jahre oder 5 aus 10)
- Investitionen reduzieren die Steuerlast
- Bei Verkauf an Kinder gelten Sonderregeln (Grundstückswert)
- Umsatzsteuer spielt privat keine Rolle
Fazit: Steuerfallen vermeiden, richtig planen
Ein Hausverkauf will gut geplant sein – besonders steuerlich. Lassen Sie sich von einem Steuerberater unterstützen und holen Sie rechtzeitig Informationen ein. So vermeiden Sie Überraschungen und sichern sich alle möglichen Vorteile.
