TL;DR: Das Wichtigste zur Grundbuchgebühr 2026
Seit 1. Juli 2026 ist die befristete Gebührenbefreiung für die Eintragung von Eigentums- und Pfandrechten ausgelaufen. Käufer:innen müssen daher grundsätzlich wieder 1,1 % für die Eigentumseintragung und bei einer Finanzierung zusätzlich 1,2 % für die Pfandrechtseintragung einplanen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro können allein diese beiden Positionen im vereinfachten Beispiel 11.500 Euro ausmachen. Wer jetzt in Österreich eine Immobilie kauft, sollte diese Kosten daher frühzeitig in die Finanzierungs- und Nebenkostenplanung aufnehmen.
Wer seit Juli eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss genauer kalkulieren. Denn bei der Grundbuchgebühr Immobilienkauf 2026 hat sich eine wichtige Rahmenbedingung geändert: Die befristete Gebührenbefreiung für selbst genutzten Wohnraum ist mit Ende Juni ausgelaufen.
Für neue Grundbuchsanträge fallen daher grundsätzlich 1,1 % für die Eintragung des Eigentumsrechts an. Wird der Kauf über eine Hypothek finanziert, kommen regelmäßig 1,2 % für die Eintragung des Pfandrechts hinzu. Bei mehreren hunderttausend Euro Kaufpreis sprechen wir schnell über fünfstellige Beträge.
Was bedeutet das konkret für Käufer:innen in Österreich, Wien und Salzburg? Wir rechnen drei Beispiele durch und zeigen, welche Kosten Sie jetzt im Budget berücksichtigen sollten.
Key Takeaways zur Grundbuchgebühr Immobilienkauf 2026
- Seit 1. Juli 2026 gilt die temporäre Gebührenbefreiung für neu eingebrachte Grundbuchsanträge nicht mehr.
- Für die Eigentumseintragung fallen grundsätzlich 1,1 % des maßgeblichen Wertes an.
- Für die Pfandrechtseintragung gelten 1,2 % des eingetragenen Pfandwertes.
- Seit 1. August 2026 beträgt die Grundbuch-Eingabengebühr bei vollständigem elektronischen Rechtsverkehr 61 Euro.
- Der Pfandwert muss nicht exakt dem ausgezahlten Kredit entsprechen.
- Bei 500.000 Euro Kaufpreis können Eigentums- und Pfandrechtseintragung im vereinfachten Finanzierungsbeispiel bereits 11.500 Euro kosten.
- Käufer sollten die Nebenkosten deshalb vor Abgabe eines Kaufanbots vollständig kalkulieren.
Warum die Gebührenbefreiung seit Juli 2026 nicht mehr gilt
Die Sonderregelung war von Anfang an zeitlich begrenzt. Entscheidend für die Befreiung war nicht allein das Datum des Kaufvertrags. Maßgeblich war vielmehr, dass der Grundbuchsantrag vor dem 1. Juli 2026 beim Gericht eingelangt is.
Die entsprechenden Sonderbestimmungen des Gerichtsgebührengesetzes traten mit 1. Juli 2026 außer Kraft. Für rechtzeitig eingelangte Anträge können sie weiterhin relevant sein.
Für einen normalen Immobilienkauf mit einem neu eingebrachten Antrag gelten nun wieder die regulären Eintragungsgebühren.
Important: Die Grunderwerbsteuer war von dieser temporären Befreiung nicht umfasst. Bei einem normalen entgeltlichen Kauf beträgt sie regelmäßig 3,5 % der Gegenleistung.
Grundbuchgebühr Immobilienkauf 2026: Diese Kosten fallen an
Beim Immobilienkauf werden verschiedene Kosten gerne unter dem Begriff „Kaufnebenkosten“ zusammengefasst. Rechtlich und rechnerisch sollten Sie diese Positionen jedoch getrennt betrachten.
| Kostenposition | Regelsatz | Typische Berechnungsbasis |
|---|---|---|
| Real estate transfer tax | 3,5 % | Gegenleistung, regelmäßig Kaufpreis |
| Registration of ownership | 1,1 % | Wert des Eigentumsrechts |
| Lien registration | 1,2 % | Eingetragener Pfand-/Höchstbetrag |
| Grundbuch-Eingabengebühr | 61 € | Bei vollständigem ERV seit 1.8.2026 |
| Nicht-ERV-Zuschlag | 24 € | Falls Eingabe/Urkunden nicht vollständig elektronisch übermittelt werden |
Was bedeutet die 1,1-%-Grundbuchgebühr?
Beim normalen Kauf orientiert sich der Wert des Eigentumsrechts regelmäßig am Verkehrswert beziehungsweise Kaufpreis.
Bei einer Immobilie um 500.000 Euro ergibt sich daher vereinfacht:
500.000 Euro × 1,1 % = 5.500 Euro
Diese Position gehört seit dem Ende der Befreiung wieder fix in Ihre Kaufkostenplanung.
Warum die Pfandrechtseintragung anders funktioniert
Bei der Pfandrechtseintragung sollten Käufer besonders genau hinsehen. Die 1,2 % werden nämlich nicht automatisch vom Immobilienkaufpreis berechnet.
Entscheidend ist der eingetragene Nenn- oder Höchstbetrag des Pfandrechts. Auch eine Nebengebührensicherstellung kann die Bemessungsgrundlage erhöhen.
Ein Kredit von 400.000 Euro bedeutet deshalb nicht zwingend, dass genau 400.000 Euro die Gebührenbasis bilden.
Tip: Fragen Sie Ihre Bank vor Abschluss der Finanzierung ausdrücklich nach dem tatsächlich einzutragenden Pfand- oder Höchstbetrag.
Beispielrechnung: Was kostet die Grundbucheintragung jetzt?
Wie stark wirkt sich die Grundbuchgebühr Immobilienkauf 2026 tatsächlich aus? Wir rechnen mit Kaufpreisen von 300.000, 500.000 und 750.000 Euro.
Für die Vergleichbarkeit nehmen wir vereinfachend an, dass der eingetragene Pfandwert dem gesamten Kaufpreis entspricht. In der Praxis kann dieser Betrag abweichen.
| Purchase price | GrESt 3,5 % | Eigentum 1,1 % | Pfandrecht 1,2 % | Eingabe | Gesamt |
|---|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.500 € | 3.300 € | 3.600 € | 61 € | 17.461 € |
| 500.000 € | 17.500 € | 5.500 € | 6.000 € | 61 € | 29.061 € |
| 750.000 € | 26.250 € | 8.250 € | 9.000 € | 61 € | 43.561 € |
Die Tabelle zeigt deutlich: Allein Eigentums- und Pfandrechtseintragung summieren sich im Modell auf 2,3 % des Kaufpreises. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer sind bereits rund 5,8 % erreicht.
Bei 500.000 Euro Kaufpreis entfallen 5.500 Euro auf die Eigentumseintragung und 6.000 Euro auf das Pfandrecht. Das sind zusammen 11.500 Euro, die ein vollständig begünstigter Fall unter der ausgelaufenen Sonderregel grundsätzlich sparen konnte.
Hinzu kommen je nach Kauf weitere Kosten. Dazu zählen etwa Vertragserrichtung, Beglaubigungen, Finanzierungskosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Read also: Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich 2026.
Was bedeutet das für Käufer in Wien und Salzburg?
Die gesetzlichen Gebühren gelten österreichweit. Ob Sie eine Eigentumswohnung in Wien oder ein Haus in Salzburg kaufen, ändert daher nichts an den gesetzlichen Prozentsätzen.
Der Kaufpreis macht allerdings einen erheblichen Unterschied.
Gerade bei hochpreisigen Immobilien steigt die absolute Belastung schnell. Bei 750.000 Euro ergeben Eigentums- und Pfandrechtseintragung in unserem vereinfachten Modell bereits 17.250 Euro. Die Grunderwerbsteuer kommt zusätzlich hinzu.
Wer aktuell sucht, sollte deshalb nicht nur überlegen, welchen Kaufpreis die Bank finanziert. Entscheidend ist der gesamte Kapitalbedarf inklusive Nebenkosten.
Passende Immobilien finden Sie hier:
Checkliste: So kalkulieren Sie Ihren Immobilienkauf 2026
Bevor Sie ein Kaufanbot abgeben, sollten Sie nicht nur den Kaufpreis kennen. Klären Sie möglichst früh alle wesentlichen Nebenkosten.
| Prüfschritt | Was Sie klären sollten | Done? |
|---|---|---|
| Kaufpreis festlegen | Tatsächlichen Gesamtpreis bestimmen | ☐ |
| Real estate transfer tax | Regelmäßig 3,5 % berücksichtigen | ☐ |
| Registration of ownership | 1,1 % einplanen | ☐ |
| Finanzierung prüfen | Tatsächlichen Kreditbedarf festlegen | ☐ |
| Pfandbetrag abfragen | Eingetragenen Höchstbetrag mit Bank klären | ☐ |
| Pfandrecht berechnen | 1,2 % vom maßgeblichen Pfandwert kalkulieren | ☐ |
| Establishment of contract | Konkretes Angebot einholen | ☐ |
| Beglaubigungen | Zusatzkosten berücksichtigen | ☐ |
| Maklerkosten | Falls anfallend separat einrechnen | ☐ |
| Reserve | Sicherheitspuffer im Budget vorsehen | ☐ |
Pro tip: Lassen Sie sich von Ihrer Bank nicht nur die Kreditsumme nennen. Fragen Sie ausdrücklich nach Kreditauszahlung, eingetragenem Pfandbetrag, Höchstbetrag und Nebengebührensicherstellung.
Unser ausführlicher Guide zum Wohnungskauf in Österreich 2026 hilft Ihnen bei der weiteren Planung.
Häufige Fragen zur Grundbuchgebühr Immobilienkauf 2026
Wie hoch ist die Grundbuchgebühr 2026?
Für die Eintragung des Eigentumsrechts fallen beim normalen Immobilienkauf grundsätzlich 1,1 % des maßgeblichen Wertes an.
Wie hoch ist die Pfandrechtseintragungsgebühr?
Für ein eingetragenes Pfandrecht beträgt die Gebühr grundsätzlich 1,2 % des eingetragenen Pfandwertes. Dieser kann vom ausgezahlten Kreditbetrag abweichen.
Gilt die Gebührenbefreiung 2026 noch?
Für neu eingebrachte Grundbuchsanträge seit 1. Juli 2026 gilt die temporäre Wohnraum-Befreiung nicht mehr. Rechtzeitig vor diesem Stichtag eingelangte Anträge sind gesondert zu beurteilen.
Sind Wien und Salzburg unterschiedlich geregelt?
Nein. Die dargestellten Grundbuchgebühren beruhen auf österreichischem Bundesrecht und gelten daher sowohl in Wien als auch in Salzburg.
Fazit: Nebenkosten jetzt wieder von Anfang an mitrechnen
The Grundbuchgebühr Immobilienkauf 2026 ist seit Juli wieder ein wichtiger Bestandteil jeder realistischen Kaufkalkulation. 1,1 % für das Eigentumsrecht und bei Finanzierung zusätzlich 1,2 % für das Pfandrecht können das benötigte Budget deutlich erhöhen.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das in unserem Finanzierungsbeispiel bereits 11.500 Euro. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer steigt der Betrag auf 29.000 Euro – noch bevor weitere individuelle Kaufnebenkosten berücksichtigt werden.
Wer in Wien oder Salzburg eine Immobilie sucht, sollte deshalb frühzeitig Kaufpreis, Finanzierung und Nebenkosten gemeinsam betrachten.
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FAQ’s: Grundbuchgebühr Immobilienkauf 2026
Wie hoch ist die Grundbuchgebühr beim Immobilienkauf 2026?
Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch fallen grundsätzlich 1,1 % des maßgeblichen Wertes an. Bei einem normalen Kauf orientiert sich dieser regelmäßig am Verkehrswert beziehungsweise Kaufpreis.
Gilt die Grundbuchgebührenbefreiung 2026 noch?
Für neu eingebrachte Grundbuchsanträge seit 1. Juli 2026 gilt die befristete Gebührenbefreiung für selbst genutzten Wohnraum nicht mehr. Für rechtzeitig vor dem Stichtag eingelangte Anträge kann die bisherige Regelung weiterhin relevant sein.
Wie hoch ist die Pfandrechtseintragungsgebühr 2026?
Für die Eintragung eines Pfandrechts fallen grundsätzlich 1,2 % des eingetragenen Pfand- beziehungsweise Höchstbetrags an. Bei einer Finanzierung ist deshalb der tatsächlich eingetragene Betrag entscheidend.
Wird die Pfandrechtseintragungsgebühr vom Kreditbetrag berechnet?
Nicht zwingend. Die Bemessungsgrundlage ist der eingetragene Nenn- oder Höchstbetrag des Pfandrechts. Auch eine Nebengebührensicherstellung kann diesen Wert erhöhen. Der eingetragene Pfandwert kann daher über dem ausgezahlten Kreditbetrag liegen.
Wie viel Grundbuchgebühr fällt bei 500.000 Euro Kaufpreis an?
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro beträgt die Eigentumseintragungsgebühr im vereinfachten Beispiel 5.500 Euro. Entspricht der eingetragene Pfandwert ebenfalls 500.000 Euro, kommen 6.000 Euro Pfandrechtseintragungsgebühr hinzu. Zusammen sind das 11.500 Euro.
Wie hoch sind Grundbuchgebühr und Pfandrecht bei 300.000 Euro?
Bei 300.000 Euro ergeben sich vereinfacht 3.300 Euro für die Eigentumseintragung und bei einem Pfandwert von ebenfalls 300.000 Euro 3.600 Euro für die Pfandrechtseintragung. Zusammen sind das 6.900 Euro.
Wie hoch sind Grundbuchgebühr und Pfandrecht bei 750.000 Euro?
Bei 750.000 Euro beträgt die Eigentumseintragungsgebühr im vereinfachten Beispiel 8.250 Euro. Bei einem gleich hohen eingetragenen Pfandwert kommen 9.000 Euro hinzu. Insgesamt ergeben sich 17.250 Euro.
Wie hoch ist die Grundbuch-Eingabengebühr 2026?
Seit 1. August 2026 beträgt die Grundbuch-Eingabengebühr bei vollständiger Übermittlung im elektronischen Rechtsverkehr 61 Euro. Bei nicht vollständiger elektronischer Übermittlung fällt zusätzlich ein Zuschlag von 24 Euro an.
Kommt die Grunderwerbsteuer zusätzlich zur Grundbuchgebühr dazu?
Ja. Die Grunderwerbsteuer ist eine eigene Kostenposition. Bei einem normalen entgeltlichen Immobilienkauf beträgt sie regelmäßig 3,5 % der Gegenleistung beziehungsweise des Kaufpreises. Sie war von der temporären Grundbuchgebührenbefreiung nicht umfasst.
Gelten die Grundbuchgebühren in Wien und Salzburg gleichermaßen?
Ja. Die dargestellten Gebühren beruhen auf österreichischem Bundesrecht. Die Prozentsätze gelten daher grundsätzlich sowohl beim Immobilienkauf in Wien als auch in Salzburg.
Welche Kaufnebenkosten sollte ich 2026 zusätzlich berücksichtigen?
Neben Grunderwerbsteuer, Eigentums- und gegebenenfalls Pfandrechtseintragung können weitere Kosten entstehen. Dazu gehören beispielsweise Vertragserrichtung, Beglaubigungen, Finanzierungskosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Was sollten Käufer vor Abschluss einer Finanzierung prüfen?
Klären Sie mit Ihrer Bank nicht nur die Kredithöhe, sondern insbesondere den tatsächlich ins Grundbuch einzutragenden Pfand- oder Höchstbetrag. Dieser Wert ist für die Berechnung der 1,2-%-Pfandrechtseintragungsgebühr entscheidend.
Externe Quellen:
Informationen des Bundesministeriums für Justiz zur Gebührenbefreiung
Informationen zu den Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
