Hausverkauf Steuern Österreich. If you want to sell a house in Austria, you don't just have to worry about the selling price - tax issues also play an important role. What taxes have to be paid? When is the sale tax-free? And how does real estate income tax (ImmoESt) work? We bring clarity.
Read also: our article on the topic Teilverkauf von Häusern
Real estate income tax (ImmoESt): The classic when selling a house
Since April 1, 2012, every sale of a private property has been subject to real estate income tax. As a rule, this amounts to 30 % of profit (difference between sales proceeds and acquisition costs incl. ancillary costs and investments).
Exception: tax exemptionif:
- the property has been used continuously as a main residence for at least 2 years, or
- have had their main residence for at least 5 years in the last 10 years ("5 out of 10 rule").
Valid for a maximum of two residential units with a floor area of up to 1,000 m².
What counts as acquisition costs?
This includes incidental costs such as land transfer tax, land register entry or estate agent fees. Subsequent investments (e.g. refurbishment, loft conversion) also increase the acquisition costs and thus reduce the tax burden.
Tip: Document all investments with invoices and payment receipts!
Special regulations for inheritances and gifts
The acquisition cost here is the unit value at that time (for existing assets) or the common value for gifts after 2016. Investments can also be claimed for tax purposes here.
When is sales tax relevant?
VAT may only be incurred on business property sales. For private house sales, VAT is generally not relevant.
Real estate transfer tax in the event of transfer of sale by close relatives
If, for example, the house is transferred to children as part of a gift or a sale below market value, the real estate transfer tax is calculated on the basis of the Property value calculated. Here, too, there are scales and allowances.
Key Takeaways – Hausverkauf Steuern Österreich
- 30 % Real estate income tax on gain on sale
- Tax-free for main residence use (2 years or 5 out of 10)
- Investments reduce the tax burden
- Special rules apply when selling to children (property value)
- Sales tax plays no role in private life
Conclusion: avoid tax traps, plan correctly
A house sale needs to be well planned - especially from a tax perspective. Get support from a tax advisor and obtain information in good time. This will help you avoid surprises and secure all possible advantages.
Kroy Real Estate steht Ihnen als unabhängiger Partner zur Seite. Nutzen Sie unsere kostenlose Erstberatung und lassen Sie sich zu Ihrem individuellen Weg begleiten.
FAQs – Hausverkauf Steuern Österreich
Welche Steuern fallen beim Hausverkauf in Österreich an?
Beim privaten Hausverkauf fällt in der Regel die Real estate income tax (ImmoESt) an. Weitere Steuern können bei Sonderfällen (z. B. betrieblicher Verkauf oder Übertragung an Angehörige) relevant werden.
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
Die ImmoESt beträgt grundsätzlich 30 % des steuerpflichtigen Gewinns, also der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten.
Wann ist ein Hausverkauf steuerfrei?
Der Verkauf ist steuerfrei, wenn
das Haus at least 2 years continuously als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder
in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre Hauptwohnsitz bestanden haben („5-aus-10-Regel“).
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung für jedes Haus?
Ja, aber nur für maximal zwei Wohneinheiten und eine Grundfläche von bis zu 1.000 m², die überwiegend Wohnzwecken dient.
Was zählt zu den Anschaffungskosten beim Hausverkauf?
Zu den Anschaffungskosten zählen unter anderem
Purchase price
Real estate transfer tax
Grundbucheintragungsgebühr
Maklerkosten
Kosten für Sanierungen und wertsteigernde Investitionen.
Können Sanierungs- und Umbaukosten die Steuer senken?
Ja. Nachweisbare Investitionen wie Dachausbau, Heizungserneuerung oder thermische Sanierung erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.
Welche Unterlagen sollte ich für die Steuer aufbewahren?
All Rechnungen, Zahlungsbelege und Verträge zu Kauf, Nebenkosten und Investitionen sollten vollständig dokumentiert werden.
Wie werden Erbschaften beim Hausverkauf besteuert?
Bei geerbten Immobilien gelten besondere Regeln:
Bei Altvermögen zählt meist der Einheitswert
Bei Schenkungen nach 2016 der common value als Anschaffungskosten.
Fallen beim Hausverkauf Umsatzsteuern an?
With privaten Hausverkäufen fällt in der Regel keine Umsatzsteuer an. Umsatzsteuer kann nur bei betrieblicher Nutzung relevant sein.
Was gilt beim Verkauf an Kinder oder nahe Angehörige?
Bei Verkäufen oder Schenkungen unter Marktwert an nahe Verwandte wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des Grundstückswerts berechnet – mit speziellen Staffelungen und Freibeträgen.
