Rents First Protection Act 2026. Sabine Leitner is 56 years old and lives in Linz. In addition to her job as a graphic designer, she owns two rented apartments - one in an old building in Salzburg and a newly built apartment in Vienna, which she inherited from her parents.
At the beginning of 2026, when the new Rent Assurance Act (MieWeG) comes into force, she asks herself: What does this mean for her tenancy in concrete terms? Which increases are still permitted - and which clauses will she need in future rental agreements? We guide Sabine Leitner through the most important changes - with practical examples and concrete tips.
What does the new MieWeG 2026 regulate?
Mit 1. Jänner 2026 trat das Rent Assurance Act (MieWeG) as a central part of the 5th Inflation Reduction Act under Tenancy Law (5th MILG). This means that for the first time, uniform rules on value protection apply to all residential rental agreements - including those in the independent rental sector that are not subject to the MRG.
The legislative reform is a response to the persistently high inflation in the years 2022 to 2025 and creates a compromise between predictable rental growth for landlords and affordable housing for tenants.
The key points at a glance:
- Index adjustment only once a year, on April 1 of the year following the conclusion of the contract. This will affect every existing residential tenancy agreement from 2026.
- Cap on the annual adjustment: If inflation (average change in the CPI 2020 or the index replacing it) in the previous year exceeds 3 %, only half of the excess amount may be passed on.
- Special upper limits in the full application of the MRG:
- For 2026: maximum +1 %
- For 2027: maximum +2 %
- From 2028, the 3% limit will apply with halving of the overlying part as in the free area.
- Minimum 5-year time limit for new residential rental agreements with full or partial application of the MRG - with the exception of landlords without entrepreneurial status (e.g. private individuals without commercial activity).
Recommendation: It is better to set a time limit of 5 years, as the legislator has not set a strict limit on entrepreneurial status. In the event of a lawsuit, the burden of proof lies with the landlord. - § Section 4 (3) MieWeG restricts reclaiming overpaid rent due to inadmissible value retention agreements to five years. The limitation of the reclaim period does not apply to abusive clauses within the meaning of the European Clauses Directive.
Reading tip: Information on this from the WKO
Practical example 1: Sabine Leitner and the new rental agreement in Vienna
Sabine is renting out her modern apartment in Vienna-Favoriten from March 2026.
The rental agreement contains the new value retention clause. It refers to this with the short sentence „The main rent for this residential rental agreement is value-assured in accordance with Section 1 (2) of the Rent Value Assurance Act“ to the new MieWeG.
The first permissible increase is possible at the earliest in the year following the conclusion of the contract on April 1, 2027. Even if the consumer price index rises by 6 % in 2026, it may only pass on 3 % of the inflation rate in full. Half of the remaining 3 % will be taken into account - resulting in a possible rent adjustment of 4.5 %. As the contract was concluded in March 2026, this year may only be included in the calculation on a pro rata basis. This means that only 9/12 of the possible 4.5 % can be indexed for 2026.
Practical example 2: The old apartment in Salzburg
Sabine has been renting the apartment in Salzburg since 2020. The existing contract contains a classic value protection clause based on the CPI.
New from 2026: The adjustment may only be made on the statutory cut-off date of April 1. The statutory cap also applies.
Sabine must therefore freeze the index increase, which would have occurred at a certain point in time according to the value protection clause agreed in the contract, and postpone it until April 1. For this, she uses the official average of the CPI 2020 of the previous year with the relevant limit of 3 % plus half of the inflation in excess of this.
As the old apartment in Salzburg falls within the full scope of application of the MRG, the upper limits set out in the MieWeG must be observed. This means that only 1 % may be indexed for 2026 and only 2 % for 2027.
What does the MieWeG mean for rental agreements from 2026?
| Point | What is changing |
|---|---|
| Indexing | Only possible once a year on April 1 |
| Inflation over 3 % | Capping: only half over 3 % counts |
| Time limit | at least 5 years (except for non-commercial landlords) |
| Reclaims | max. 5 years retroactively, with the exception of misuse |
Tip: Sabine has her contracts and templates checked by a real estate law firm - and receives specific advice on how she can continue to rent in a legally compliant manner in the future.
Update Q2 2026: Erste Praxiserfahrungen und neue Diskussionen rund um das MieWeG
Im zweiten Quartal 2026 zeigt sich zunehmend, wie stark das neue MieWeG in die tägliche Vermietungspraxis eingreift. Besonders Immobilienkanzleien, Hausverwaltungen und private Vermieter:innen berichten von einem deutlich höheren Prüfungsaufwand bei bestehenden Mietverträgen. Im Fokus stehen dabei vor allem ältere Wertsicherungsklauseln, die noch vor Inkrafttreten des Gesetzes formuliert wurden. Viele Vermieter:innen lassen ihre Verträge derzeit rechtlich überprüfen, um spätere Rückforderungen oder Streitigkeiten zu vermeiden. Gleichzeitig beobachten Marktteilnehmer, dass Mieter:innen ihre Rechte deutlich aktiver wahrnehmen und vermehrt Auskunft über Indexberechnungen und Anpassungszeitpunkte verlangen.
Neu diskutiert wird außerdem die Frage, wie mit Verträgen umzugehen ist, bei denen bisher mehrere unterjährige Indexanpassungen vereinbart wurden. In der Praxis sorgt insbesondere die Umstellung auf den einheitlichen gesetzlichen Stichtag 1. April für organisatorischen Mehraufwand – etwa bei automatisierten Vorschreibungen oder bestehenden Verwaltungssystemen. Immobilienverwalter:innen empfehlen daher zunehmend standardisierte Vertragsvorlagen und eine laufende Dokumentation der Berechnungsgrundlagen. Auch digitale Mietverwaltungsmodelle gewinnen dadurch weiter an Bedeutung. Die neuen Entwicklungen zeigen: Das MieWeG ist längst nicht mehr nur ein juristisches Thema, sondern beeinflusst inzwischen die gesamte operative Vermietungspraxis in Österreich.
Update Q2 2026: Erste Praxiserfahrungen und neue Diskussionen rund um das MieWeG
Im zweiten Quartal 2026 zeigt sich zunehmend, wie stark das neue MieWeG in die tägliche Vermietungspraxis eingreift. Besonders Immobilienkanzleien, Hausverwaltungen und private Vermieter:innen berichten von einem deutlich höheren Prüfungsaufwand bei bestehenden Mietverträgen. Im Fokus stehen dabei vor allem ältere Wertsicherungsklauseln, die noch vor Inkrafttreten des Gesetzes formuliert wurden.
Viele Vermieter:innen lassen ihre Verträge derzeit rechtlich überprüfen, um spätere Rückforderungen oder Streitigkeiten zu vermeiden. Gleichzeitig beobachten Marktteilnehmer, dass Mieter:innen ihre Rechte deutlich aktiver wahrnehmen und vermehrt Auskunft über Indexberechnungen und Anpassungszeitpunkte verlangen.
Neu diskutiert wird außerdem die Frage, wie mit Verträgen umzugehen ist, bei denen bisher mehrere unterjährige Indexanpassungen vereinbart wurden. In der Praxis sorgt insbesondere die Umstellung auf den einheitlichen gesetzlichen Stichtag 1. April für organisatorischen Mehraufwand – etwa bei automatisierten Vorschreibungen oder bestehenden Verwaltungssystemen.
Immobilienverwalter:innen empfehlen daher zunehmend standardisierte Vertragsvorlagen und eine laufende Dokumentation der Berechnungsgrundlagen. Auch digitale Mietverwaltungsmodelle gewinnen dadurch weiter an Bedeutung. Die neuen Entwicklungen zeigen: Das MieWeG ist längst nicht mehr nur ein juristisches Thema, sondern beeinflusst inzwischen die gesamte operative Vermietungspraxis in Österreich.
Praktische Übersicht Q2 2026: Was Eigentümer:innen und Vermieter:innen jetzt zusätzlich beachten sollten
Die folgende Übersicht zeigt, welche Themen seit Q2 2026 in der Praxis besonders relevant geworden sind.
| Range | Neue Entwicklung Q2 2026 | Empfehlung für Vermieter:innen |
|---|---|---|
| Value protection clauses | Viele ältere Klauseln werden aktuell rechtlich überprüft | Bestehende Mietverträge durch Immobilienkanzlei oder Rechtsanwalt prüfen lassen |
| Anpassungszeitpunkt | Nur mehr 1 gesetzlicher Anpassungstermin pro Jahr zulässig | Verwaltungssysteme und Daueraufträge auf den 1. April abstimmen |
| Documentation | Mieter:innen verlangen häufiger nachvollziehbare Berechnungen | Indexanpassungen schriftlich dokumentieren und archivieren |
| Reclaims | Diskussionen über fehlerhafte Klauseln nehmen zu | Keine veralteten Vertragsmuster mehr verwenden |
| Befristete Mietverträge | Unsicherheit bei der Unternehmereigenschaft privater Vermieter:innen | Im Zweifel mindestens 5 Jahre Befristung wählen |
| Hausverwaltung & Software | Viele bestehende Systeme mussten angepasst werden | Digitale Mietverwaltung und automatisierte Fristenkontrolle nutzen |
| Communication with tenants | Höherer Informationsbedarf bei Indexerhöhungen | Anpassungen frühzeitig und transparent kommunizieren |
| Neuvermietungen | Standardisierte MieWeG-Klauseln setzen sich am Markt durch | Aktuelle Vorlagen mit Verweis auf § 1 Abs. 2 MieWeG verwenden |
Tip: Besonders Eigentümer:innen mit mehreren Wohnungen sollten bestehende Mietverträge jetzt gesammelt überprüfen lassen. In der Praxis zeigt sich, dass einheitliche Vertragsvorlagen und eine klare Dokumentation spätere Streitigkeiten deutlich reduzieren können.
Key Takeaways
- Tenants:inside: Pay attention to comprehensible index clauses. Have the calculation explained to you in detail.
- Landlords like Sabine Leitner: Pay attention to the new regulations on value protection for residential rental agreements in accordance with the MieWeG.
FAQs on the Rental Value Protection Act 2026
What happens to existing rental agreements?
They will also be subject to the MieWeG from January 1, 2026. Increases are possible from April 1, 2026 at the earliest.
As a landlord, can I adjust:in several times a year?
No. From 2026, only one annual increase is permitted - and this is required by law on April 1.
How is inflation calculated?
Based on the average annual change in the consumer price index (CPI 2020) of the previous year - officially published by Statistics Austria.
What applies to unfair terms?
If a clause violates the EU Clauses Directive (e.g. is incomprehensible or inadmissibly one-sided), reclaims can also be asserted beyond 5 years.
Does this also apply to business premises?
No. The MieWeG only applies to residential tenancies.
Are you renting in Salzburg or Vienna?
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