Kurzzeitvermietung vs Langzeitvermietung: Vor- und Nachteile für Vermieter 2026

Fabians Entscheidung – zwei Wohnungen, viele Möglichkeiten

Kurzzeitvermietung vs Langzeitvermietung: Fabian ist 38, lebt in Linz und besitzt zwei Eigentumswohnungen – eine in der Wiener Leopoldstadt, die andere in der Salzburger Neustadt. Beide Wohnungen waren über Jahre hinweg solide vermietet. Doch nun wurden die Mietverträge gekündigt. Fabian steht vor einer Frage, die viele Eigentümer:innen beschäftigt:

Kurzzeitvermietung vs Langzeitvermietung – welche Strategie ist 2026 die bessere, um eine Wohnung zu vermieten?

In diesem Beitrag begleiten wir Fabian bei seiner Entscheidungsfindung – zwischen Rendite, Aufwand, Rechtslage und Auslastung.

Begriffsabgrenzung: Was ist rechtlich was?

Fabian informiert sich: Was bedeutet überhaupt „Kurzzeitvermietung“ – und wo liegt der Unterschied zur klassischen Langzeitvermietung?

Laut Mietrechtsgesetz (MRG) handelt es sich bei der Langzeitvermietung um reguläre Hauptmietverhältnisse, die stark geschützt und geregelt sind.

Die Kurzzeitvermietung dagegen fällt – wenn zusätzliche Dienstleistungen angeboten werden – rechtlich unter Beherbergung und nicht unter das MRG. Das erlaubt mehr Freiheit, aber auch weniger Schutz.

Weitere Infos dazu: BMWET zur Kurzzeitvermietung

Auslastung: Konstante Miete oder saisonales Risiko?

In Salzburg überlegt Fabian, die Wohnung touristisch zu nutzen. Aber: Wie stabil ist das wirklich?

Langzeitvermietung

• Durchgehende Vermietung bei guter Mieterwahl
• Kaum Leerstände
• Wenig Kontakt mit Mietern

Kurzzeitvermietung

• Gute Auslastung in der Hochsaison
• Leerlauf in Nebensaison oder bei negativen Bewertungen
• Laufende Kommunikation nötig

Checkliste: Auslastung

Rendite: Höherer Gewinn oder sichere Einnahmen?

Fabian rechnet: Seine Wiener Wohnung könnte als Airbnb-Objekt 130 €/Nacht bringen – bei 20 Nächten immerhin 2.600 €. Klingt gut. Doch was bleibt netto?

Langzeitvermietung

• Planbare, regelmäßige Mieteinnahmen
• Betriebskosten übertragbar
• Geringeres Risiko

Kurzzeitvermietung

• Potenziell mehr Einnahmen pro Monat
• Höhere Ausgaben: Reinigung, Möblierung, Plattformgebühren
• Aufwändige Buchhaltung (USt, Ortstaxe)

Checkliste: Einnahmen & Aufwand

Aufwand: Selbstläufer oder Vollzeitjob?

Fabian ist beruflich eingespannt. Kurzzeitvermietung klingt lukrativ – aber kann er das allein stemmen?

Langzeitvermietung

• Einmaliger Aufwand bei Vermietungsstart
• Kaum laufende Betreuung nötig

Kurzzeitvermietung

• Reinigung, Check-in, Schlüsselübergabe, Gästekommunikation
• 24/7 Erreichbarkeit notwendig

Checkliste: Aufwand im Alltag

Hier finden Sie Informationen rundum die Verwaltung Ihrer langzeit vermieteten Eigentumswohnung: Blogartikel zu Subverwaltung und Subverwaltung durch Kroy Immobilien.

Rechtliche Lage in Wien & Salzburg

Fabian recherchiert, was in seinen Städten gilt – und ist überrascht, wie streng die Regeln sind.

Wien

• Bis 90 Tage/Jahr genehmigungsfrei
• Ab 91 Tage: Ausnahmegenehmigung (§129a BO)
• Miteigentümer-Zustimmung nötig
• Strafen: bis zu 50.000 €

Weitere Infos dazu gibt es von der Stadt Wien

Salzburg

• Kurzzeitvermietung meist genehmigungspflichtig (§31b ROG)
• Nur Altbestand (vor 2018) & Privatzimmer im Hauptwohnsitz ausgenommen
• Strafen: bis 25.000 €

Weitere Infos finden Sie hier bei der Stadt Salzburg

Key Takeaways – Kurzzeitvermietung vs Langzeitvermietung

1. Auslastung:
Langzeitvermietung bietet stabile Belegung und verlässliche Einnahmen. Kurzzeitvermietung ist saisonal attraktiv, aber schwankend und schwer planbar.

2. Rendite:
Kurzzeitmodelle können brutto mehr bringen, aber nur bei hoher Auslastung und professioneller Organisation. Langzeitmodelle liefern solide Netto-Rendite bei geringem Risiko.

3. Aufwand:
Kurzzeitvermietung ist verwaltungsintensiv – Reinigung, Gästekommunikation, Schlüsselübergabe. Langzeitvermietung ist fast passiv, besonders mit guter Mieterwahl.

4. Rechtliches:
In Wien & Salzburg ist Kurzzeitvermietung streng reglementiert. Teilweise braucht es Genehmigungen, Zustimmung der Miteigentümer oder gelten Altbestandsregelungen. Strafen bis 50.000 € möglich.

5. Strategie:
Wer wenig Zeit hat oder außerhalb wohnt, ist mit langfristiger Vermietung besser beraten. Kurzzeitvermietung lohnt sich nur bei klarer Rechtslage, guter Lage und zuverlässiger Verwaltung – ideal mit externer Subverwaltung.

6. Steuer:
Kurzzeitvermietung bringt steuerlich höheren Aufwand (USt, Ortstaxe, Plattformgebühren). Langzeitvermietung ist einfacher zu deklarieren.

Fabians Fazit: Welche Lösung passt?

Nach all den Überlegungen ist für Fabian klar:

• In Wien entscheidet er sich für Langzeitvermietung und lässt die Wohnung subverwalten – stabil, genehmigungsfrei und ohne Verwaltungsstress.
• In Salzburg prüft er eine Kurzzeitvermietung, sofern genehmigungsfähig.

Jetzt Klarheit schaffen – mit Kroy Immobilien

Ob Langzeit- oder Kurzzeitvermietung: Wir helfen Ihnen, die beste Strategie für Ihre Wohnung zu finden – rechtssicher, renditestark und mit dem passenden Service.

Unser Tipp: Nutzen Sie unsere Subverwaltung oder lassen Sie sich zur optimalen Vermarktung beraten – speziell für Wien und Salzburg.

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FAQs – Kurzzeitvermietung vs Langzeitvermietung