Wer eine Gewerbeimmobilie mieten möchte, sollte den Gewerbemietvertrag nicht unterschätzen: Anders als bei Wohnraummiete gelten kaum gesetzliche Schutzbestimmungen. Viele Punkte sind reine Verhandlungssache. Deshalb ist es entscheidend, folgende Klauseln genau zu prüfen und gegebenenfalls nachzuverhandeln.
1. Laufzeit: Wie lange sind Sie gebunden?
Gewerbemietverträge sind in Österreich meist befristet, oft auf 5 oder 10 Jahre. Eine ordentliche Kündigung ist meist ausgeschlossen. Wichtig ist daher, ob Kündigungsklauseln (Break-Options) enthalten sind, z. B. bei Betriebsaufgabe. Ohne solche Regelungen sitzen Sie sonst schnell in einer finanziellen Falle.
Tipp: Achten Sie auf flexible Ausstiegsklauseln – besonders bei Neugründung oder Pilotstandorten.
2. Indexierung: Wie steigt die Miete?
Viele Gewerbemietverträge enthalten Wertsicherungsklauseln, meist an den VPI (Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Achten Sie genau auf:
- Zeitpunkt der ersten Anpassung
- Anpassungsschwelle (z. B. 5 %)
- Nachholbarkeit bei Nichtanpassung
Weitere Infos zum VPI: Statistik Austria
3. Betriebskosten & Heizkosten
Diese sind meist voll vom Mieter zu tragen – inklusive Verwaltungskosten, Versicherungen und anteiliger Gebäudeerhaltung. Lassen Sie sich eine genaue BK-Aufstellung geben und prüfen Sie:
- Was ist inkludiert?
- Gibt es eine monatliche Vorschreibung?
- Wie erfolgt die Abrechnung?
| Checkliste BK-Klausel | Was zu prüfen ist |
| Abrechnungsturnus | Monatlich oder jährlich? |
| Kostenpositionen | Welche Kostenarten sind enthalten? |
| Leerstandsregelung | Mieter zahlt auch bei Leerstand anderer Flächen? |
4. Instandhaltung & Instandsetzung
Außerhalb des MRG kann vereinbart werden, dass der Mieter auch große Instandsetzungen tragen muss. Achten Sie auf eine klare Trennung:
- laufende Instandhaltung (z. B. Wartung) → oft Mieter
- große Instandsetzung (z. B. Dachsanierung) → besser Vermieter
Hinweis: Unklare Regelungen können teuer werden!
5. Konkurrenzschutz: Schutz vor Mitbewerb
Ein Konkurrenzschutz verhindert, dass der Vermieter in der gleichen Immobilie ähnliche Betriebe zulässt. Die Klausel sollte enthalten:
- Konkretisierung der geschützten Branche
- Ausschluss bestimmter Tätigkeiten
- Sanktionen bei Verletzung
6. Umbauten & Investitionen
Viele Mieter investieren selbst in Umbauten. Klären Sie daher:
- Brauchen Sie eine Zustimmung des Vermieters?
- Was passiert bei Vertragsende? (Abbaupflicht? Entschädigung?)
- Wer trägt Genehmigungs- und Planungskosten?
Tipp: Schriftliche Zustimmung zu Investitionen sichert Ihre Rechte.
7. Übergabezustand: Was steht im Vertrag?
Dokumentieren Sie genau:
- den Ist-Zustand (Fotos, Protokoll)
- bestehende Mängel
- technische Ausstattung
Wichtig: Alles, was nicht dokumentiert ist, gilt als mangelfrei übernommen.
8. Haftung & Versicherung
Wer haftet wofür? Prüfen Sie:
- Haftungsausschlüsse für den Vermieter
- Versicherungspflicht des Mieters (z. B. Inventar, Glas, Haftpflicht)
- Obliegenheiten im Schadensfall
Achtung: Viele Verträge verlagern das Risiko einseitig auf den Mieter.
9. Optionsrechte & Verlängerung
Ein Optionsrecht gibt Ihnen die Möglichkeit, einseitig zu verlängern. Klare Regeln helfen:
- Frist und Form der Ausübung
- Verlängerungskonditionen (z. B. Indexanpassung?)
Key Takeaways: Gewerbemietvertrag-Klauseln, die Sie prüfen sollten
- Laufzeit & Kündigungsmöglichkeiten rechtzeitig klären
- Indexierung transparent gestalten
- Betriebskosten genau aufschlüsseln lassen
- Instandsetzungspflichten klar regeln
- Konkurrenzschutz vertraglich absichern
- Umbauten vorab genehmigen lassen
- Übergabezustand dokumentieren
- Versicherungs- und Haftungspflichten beachten
- Optionsrechte sichern Ihre Flexibilität
Fazit: Gewerbemiete ist Verhandlungssache
Der „Mietvertrag Gewerbe“ bietet Spielraum – aber auch Risiken. Wer die wichtigsten Klauseln kennt und gezielt verhandelt, sichert sich langfristig wirtschaftliche Stabilität.
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Häufige Fragen zu Gewerbemietvertrag-Klauseln (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen einem Wohn- und einem Gewerbemietvertrag?
Ein Gewerbemietvertrag unterliegt oft nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) und bietet daher weniger gesetzlichen Mieterschutz. Viele Regelungen – etwa zu Betriebskosten, Instandhaltung oder Kündigung – sind frei verhandelbar.
Muss ein Gewerbemietvertrag schriftlich sein?
Ja, unbedingt! Auch wenn es keine gesetzliche Formpflicht gibt, ist ein schriftlicher Vertrag dringend zu empfehlen – vor allem wegen der Beweisführung bei Streitfällen und der genauen Dokumentation der Vereinbarungen.
Wie lange darf ein Gewerbemietvertrag dauern?
Typisch sind befristete Verträge über 5 bis 10 Jahre. Wichtig ist zu prüfen, ob eine Kündigungsmöglichkeit (Break-Klausel) vereinbart wurde und ob es ein Optionsrecht auf Verlängerung gibt.
Was bedeutet Indexierung nach VPI?
Die Indexierung koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI), also an die Inflation. Dadurch kann sich die Miete automatisch erhöhen, sobald der Index eine bestimmte Schwelle übersteigt. Details sollten vertraglich genau geregelt sein.
Welche Betriebskosten muss ich als Mieter tragen?
Bei Gewerbemietverträgen ist es üblich, dass der Mieter sämtliche Betriebskosten übernimmt, einschließlich Heizung, Versicherung und Verwaltung. Entscheidend ist, was im Vertrag konkret vereinbart ist.
Was passiert mit Investitionen in den Mietgegenstand?
Wenn Sie Umbauten oder Verbesserungen vornehmen, sollten Sie unbedingt vorher die Zustimmung des Vermieters einholen und regeln, ob eine Entschädigung bei Auszug vorgesehen ist. Ohne Vereinbarung riskieren Sie einen kompletten Verlust der Investition
Ist ein Konkurrenzschutz verpflichtend?
Nein, ein Konkurrenzschutz ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber individuell vereinbart werden. Er schützt Ihr Geschäft vor gleicher oder ähnlicher Konkurrenz im selben Gebäude.
Wer haftet bei Schäden oder Unfällen im Objekt?
Die Haftung ist meist vertraglich auf den Mieter überwälzt, insbesondere bei unsachgemäßer Nutzung oder nicht erfüllten Wartungspflichten. Wichtig: eine ausreichende Betriebshaftpflichtversicherung abschließen!
Kann ich den Vertrag einfach verlängern?
Nur wenn ein Optionsrecht oder eine Verlängerungsklausel schriftlich vereinbart wurde. Diese muss klare Regeln enthalten, z. B. Fristen zur Ausübung und Mietanpassung.
