Immobilie erben oder vererben in Österreich: Wenn ein geliebter Mensch verstirbt und eine Immobilie hinterlässt, mischen sich Trauer und Verantwortung. Gerade wenn es um ein Haus oder eine Wohnung geht, stehen viele Erb:innen vor organisatorischen, rechtlichen und finanziellen Herausforderungen. Was ist zu tun? Welche Fristen gelten? Und wie lässt sich Streit vermeiden? Immobilie erben oder vererben in Österreich stellt viele Menschen 2025 vor wichtige Entscheidungen.
1. Erbrechtliche Grundlagen in Österreich
In Österreich gilt das gesetzliche Erbrecht gemäß Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Gibt es kein Testament, regelt die gesetzliche Erbfolge nach §§ 727 ff. ABGB, wer welche Anteile erhält. Ehepartner:innen, eingetragene Partner:innen und Kinder sind vorrangig.
Ein wichtiger Begriff ist der Pflichtteil gemäß § 762 ABGB: Kinder und Ehegatten haben ein gesetzlich abgesichertes Recht auf einen Teil des Erbes (Hälfte des gesetzlichen Anspruchs), selbst wenn ein Testament etwas anderes vorsieht.
Tipp: Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Ein klar formuliertes Testament kann Streit vermeiden und individuelle Wünsche absichern (vgl. oesterreich.gv.at – Erbrecht).
Checkliste: Wer erbt was bei gesetzlicher Erbfolge?
| Situation | Wer erbt? | Anteil laut Gesetz |
| Ehepartner:in & 1 Kind | Ehepartner:in + Kind | 1/3 + 2/3 |
| Ehepartner:in & keine Kinder, Eltern leben | Ehepartner:in + Eltern | 2/3 + 1/3 |
| Nur Lebensgefährte (kein Testament) | Gesetzlich keine Erbansprüche | Nur Wohnrecht für 1 Jahr (§ 748 ABGB) |
| Keine Erb:innen & kein Testament | Republik Österreich | 100 % (§ 750 ABGB) |
2. Testament, Erbvertrag oder Schenkung auf den Todesfall?
Zur Regelung einer Immobilienübertragung im Todesfall stehen drei Hauptoptionen zur Verfügung:
- Testament: Einseitige Anordnung, jederzeit widerrufbar (§ 552 ABGB). Empfehlenswert bei klaren Vorstellungen und einfacher Erbstruktur.
- Erbvertrag: Vertraglich bindende Vereinbarung zwischen Erblasser:in und einer (oder mehreren) Personen. Nur mit Notariatsakt gültig (§ 1249 ABGB).
- Schenkung auf den Todesfall: Wird zu Lebzeiten abgeschlossen, tritt aber erst mit dem Tod in Kraft. Ebenfalls notariell erforderlich (§ 956 ABGB).
Checkliste: Welches Dokument ist wann sinnvoll?
| Instrument | Vorteile | Wann geeignet? |
| Testament | Flexibel, einfach | Einzelpersonen, einfache Erbfolge |
| Erbvertrag | Rechtssicherheit für alle Seiten | Mehrere Erb:innen, Vermögensaufteilung vorab |
| Schenkung auf Todesfall | Steuerlich optimiert | Bereits zu Lebzeiten klärbare Nachfolge |
3. Steuern beim Immobilienerbe in Österreich
Seit der Abschaffung der Erbschaftssteuer per 1.8.2008 (BGBl. I Nr. 85/2008) fallen bei Erbschaften keine Erbschaftssteuern mehr an. Dennoch sind folgende Abgaben relevant:
- Grunderwerbsteuer gemäß GrEStG: Staffelung bei unentgeltlichen Übertragungen (Erbschaft, Schenkung):
- 0,5 % für die ersten 250.000 €
- 2 % für die nächsten 150.000 €
- 3,5 % für Beträge darüber hinaus
- Grundbuch-Eintragsgebühr: 1,1 % gemäß Gerichtsgebührengesetz
- Pfandrechtseintragung (bei Hypothek): 1,2 %
Die Bemessung erfolgt üblicherweise auf Basis des Grundstückswertes gemäß §2 GrEStG, der als Ersatz für Verkehrswert/Einheitswert dient. (vgl. bmf.gv.at – Grunderwerbsteuer).
Info: Auch unentgeltliche Übertragungen müssen beim Finanzamt gemeldet werden (Schenkungsmeldegesetz, BGBl. I Nr. 85/2008).
Checkliste: Steuern & Gebühren beim Immobilienerbe
| Position | Höhe | Grundlage |
| Grunderwerbsteuer | 0,5–3,5 % | Stufenmodell laut GrEStG §2 Abs. 4a |
| Eintragungsgebühr | 1,1 % | Gerichtsgebührengesetz § 26 |
| Pfandrecht (bei Kredit) | 1,2 % | Gerichtsgebührengesetz |
4. Die Rolle des Notars und das Verlassenschaftsverfahren
Jedes Erbe wird in Österreich über ein gerichtliches Verlassenschaftsverfahren abgewickelt (AußStrG §§ 143ff). Der Notar agiert dabei als Gerichtskommissär und stellt den „Einantwortungsbeschluss“ aus, der zur Grundbuchumschreibung berechtigt.
Checkliste: Schritte im Verlassenschaftsverfahren
| Schritt | Beschreibung |
| Todesfallmeldung | Standesamt meldet ans Bezirksgericht |
| Notarbestellung | Notar wird als Gerichtskommissär eingesetzt |
| Erbantrittserklärung | Erb:innen nehmen das Erbe an oder schlagen aus (§ 797 ABGB) |
| Einantwortung | Gericht überträgt Eigentum per Beschluss |
| Grundbuchseintragung | Immobilie wird auf Erb:in umgeschrieben |
5. Gemeinsames Erben: Was tun bei mehreren Eigentümern?
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft (§ 825 ABGB). Diese ist oft unpraktisch, da alle Entscheidungen einstimmig getroffen werden müssen.
Lösung: Die Erbauseinandersetzung (§§ 830 ff. ABGB), also Auszahlung einzelner Anteile oder gemeinsamer Verkauf.
Checkliste: Wenn Sie gemeinsam erben
| Herausforderung | Lösung |
| Unterschiedliche Ziele | Mediation oder Rechtsberatung |
| Eine Partei will verkaufen | Einigung oder Auszahlung |
| Immobilie soll vermietet werden | Subverwaltung prüfen (z. B. Mehr erfahren) |
6. Alternative: Immobilie schon zu Lebzeiten weitergeben?
Schenkungen zu Lebzeiten sind oft steuerlich sinnvoll, müssen aber gut geplant werden. Wichtig: Sie gelten bis 10 Jahre rückwirkend bei Pflichtteilsansprüchen (§ 782 ABGB).
Eintragungen im Grundbuch erfolgen gemäß § 431 ABGB (Eigentumsübertragung) und müssen notariell oder gerichtlich beurkundet werden.
Info: Auch bei Schenkungen gilt die Meldepflicht ab 15.000 Euro (Schenkungsmeldegesetz).
FAQ: Immobilie erben oder vererben in Österreich
Was ist der Pflichtteil?
Der Pflichtteil ist der gesetzlich gesicherte Anspruch naher Angehöriger (Kinder, Ehepartner:innen) auf einen Teil des Erbes – auch gegen den Willen des Erblassers.
Kann ich eine Immobilie verschenken und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, durch eine „Schenkung mit Wohnrecht“ oder „Fruchtgenussrecht“ kann der/die Übergeber:in weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen beziehen.
Muss ich als Erb:in Grunderwerbsteuer zahlen?
Ja, bei unentgeltlicher Übertragung fällt Grunderwerbsteuer an (0,5–3,5 %, gestaffelt).
Wie lange dauert ein Verlassenschaftsverfahren?
Je nach Komplexität zwischen 2 Wochen (einfacher Fall) bis zu mehreren Monaten (mit Testament, Pflichtteilsansprüchen, Bewertung etc.).
Was passiert, wenn mehrere erben?
Es entsteht eine Erbengemeinschaft – Entscheidungen sind nur gemeinsam möglich. Oft wird die Immobilie verkauft oder aufgeteilt.
Was ist, wenn ich das Erbe ausschlagen will?
Dafür gibt es eine Frist von 3 Monaten ab Kenntnis des Erbfalls. Dies muss vor dem Notar erklärt werden.
Key Takeaways
- Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge – Ehepartner:innen und Kinder haben Pflichtteilsrechte
- Keine Erbschaftssteuer in Österreich, aber Grunderwerbsteuer & Eintragungsgebühr
- Immobilie kann schon zu Lebzeiten steueroptimiert übertragen werden
- Notariatsakt für Erbvertrag, Schenkung auf den Todesfall & Einantwortung nötig
- Bei Erbengemeinschaft: frühzeitig klären, ob Verkauf oder Auszahlung sinnvoll ist
- Fokus: Immobilie erben oder vererben in Österreich – das sollten Sie 2025 wissen
Fazit: Immobilie erben oder vererben in Österreich
Ob Sie eine Immobilie geerbt haben oder selbst eine vererben möchten: Klare Regelungen und rechtzeitige Entscheidungen ersparen nicht nur Steuern, sondern auch Konflikte. Holen Sie sich frühzeitig professionelle Unterstützung, um Ihre Immobilie rechtssicher und steuerlich klug weiterzugeben oder zu übernehmen.
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