Seit dem 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien in Österreich der sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Die vormals gültige Spekulationsfrist wurde damit abgelöst. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wann die Steuerpflicht greift, wie die Höhe berechnet wird und welche Ausnahmen bzw. Befreiungen es gibt.
Was ist die Immobilienertragsteuer und wen betrifft sie?
Die ImmoESt ist eine besondere Form der Einkommensteuer und betrifft Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von privaten Immobilien. Der Gewinn errechnet sich grundsätzlich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten und bestimmter Investitionen). Der Steuersatz beträgt derzeit pauschal 30 %.
Steuerpflichtig sind alle entgeltlichen Veräußerungen, egal ob Grundstück, Eigentumswohnung, Haus oder Baurecht. Unentgeltliche Übertragungen wie Schenkung oder Erbschaft sind von der ImmoESt ausgenommen. Beim späteren Verkauf durch Erben oder Beschenkte wird jedoch die Steuerpflicht wirksam.
ImmoESt fällig? Diese Frist sollten Sie kennen
Die Immobilienertragsteuer ist bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Verkaufserlöses an das Finanzamt zu entrichten. In der Praxis erfolgt die Berechnung und Abfuhr meist durch einen Notar oder Rechtsanwalt im Zuge der Selbstberechnung.
Beispiel: Der Verkaufserlös geht am 10. Juli ein. Die ImmoESt muss bis spätestens 15. September überwiesen werden.
Immobilienertragsteuer 2025: So funktioniert die Berechnung
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Neu-Grundstücken und Alt-Grundstücken:
- Neufälle (Ankauf nach dem 31.03.2002): Die Steuer beträgt 30 % auf den realen Veräußerungsgewinn. Abzugsfähig sind nachgewiesene Anschaffungskosten, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren, Vertragserrichtung), bestimmte Instandsetzungen und Herstellungsaufwendungen.
- Altfälle (Ankauf vor dem 01.04.2002): Hier gelten pauschale Werte. Das Finanzamt unterstellt pauschal 86 % Anschaffungskosten, d. h. 14 % des Verkaufserlöses gelten als steuerpflichtiger Gewinn. Daraus ergibt sich ein effektiver Steuersatz von 4,2 %.
Praxisbeispiel (Neufall):
Eine Wohnung wird 2005 um 180.000 € gekauft (inkl. Nebenkosten). Im Jahr 2024 erfolgt der Verkauf um 280.000 €. Es wurden 15.000 € in Umbauten investiert, 700 € kostet die Selbstberechnung.
Bemessungsgrundlage: 280.000 – (180.000 + 15.000 + 700) = 84.300 €
ImmoESt: 84.300 x 30 % = 25.290 €
Praxisbeispiel (Altfall):
Ein Haus, 1999 um 120.000 € gekauft, wird 2024 um 300.000 € verkauft.
Bemessungsgrundlage: 14 % von 300.000 = 42.000 €
ImmoESt: 42.000 x 30 % = 12.600 € (entspricht 4,2 % des Erlöses)
Steuer sparen beim Hausverkauf: Diese Befreiungen lohnen sich
Es gibt mehrere Ausnahmen, bei denen keine Immobilienertragsteuer zu zahlen ist:
1. Hauptwohnsitzbefreiung
Wenn die Immobilie mindestens 2 Jahre durchgehend ab Anschaffung bzw. 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt wurde und dieser mit der Veräußerung aufgegeben wird.
2. Herstellerbefreiung
Gilt für selbst errichtete Gebäude (auch durch beauftragte Firmen), wenn der Verkäufer das Bauherrenrisiko getragen hat und die Immobilie in den letzten 10 Jahren nicht zur Einkünfteerzielung genutzt wurde. Die Befreiung gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück.
3. Umwidmung mit Stichtagsregel
Bei Umwidmung von Grundstücken gelten Pauschalsätze:
- Umwidmung vor dem 01.01.1988: 4,2 % Steuer auf den Erlös
- Umwidmung nach dem 31.12.1987: 18 % Steuer auf den Erlös
Sonderfall gemischt genutzte Immobilien: Altgrundstück & Neubau
Wird auf einem Altgrundstück (Ankauf vor 2002) nach dem 31.03.2012 ein Gebäude errichtet, ist bei Verkauf der Grund dem Altbestand zuzurechnen (4,2 %), das Gebäude jedoch dem Neubestand (30 % auf Gewinn).
Praxisbeispiel:
Grund 100.000 € (Altfall, 4.200 € Steuer), Hausverkauf 200.000 € mit Gewinn 60.000 € (Neufall, 18.000 € Steuer).
Gesamtsteuer: 22.200 €
Fazit: Wann sich ein Immobilienverkauf trotz Steuer lohnt
Die Immobilienertragsteuer ist ein komplexes Thema mit zahlreichen Ausnahmen und Spezialfällen. Für Immobilienverkäufer ist es daher ratsam, vor dem Verkauf eine steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen und alle relevanten Unterlagen zur Wertermittlung sowie zu Investitionen aufzubewahren.
Key Takeaways
- ImmoESt beträgt 30 % auf Veräußerungsgewinne (bei Neuvermögen)
- Altvermögen vor 2002: pauschal nur 4,2 % auf Verkaufspreis
- Befreiung möglich bei Hauptwohnsitz oder selbst errichteten Gebäuden
- Umwidmung kann zu abweichender Besteuerung führen
- Steuer fällig bis 15. des übernächsten Monats nach Verkaufserlös
