Kennzahlen Immobilieninvestment – David war 32 Jahre alt, als er von seiner Oma eine große Geldsumme erbte. Schon lange hatte er mit dem Gedanken gespielt, sein Geld sinnvoll zu investieren – und die Idee, in eine Wohnimmobilie zu investieren, war für ihn nicht nur lukrativ, sondern auch langfristig sinnvoll. Doch wie erkennt man eigentlich, ob eine Immobilie eine gute Investition ist? David beschloss, sich intensiv mit den wichtigsten Kennzahlen für Immobilien-Investments auseinanderzusetzen – und dieser Blogartikel nimmt Sie mit auf seine Reise.
Die Bruttorendite: Der erste Blick auf die Rentabilität
David stieß als Erstes auf die Bruttorendite. Diese Kennzahl zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises durch die Jahresnettomiete wieder hereinkommt. Die Formel ist simpel:
Bruttorendite = (Jahresnettomiete / Kaufpreis) x 100
Ein Wert von 4–6 % gilt bei Wohnimmobilien in vielen Regionen als solide, wobei Lage und Zustand entscheidend sind. In Toplagen wie Wien können Bruttorenditen jedoch auch deutlich unter 3 % liegen.
Tipp: Die Bruttorendite eignet sich gut für einen ersten Vergleich zwischen Immobilien. Sie sagt jedoch noch nichts über laufende Kosten oder Finanzierung aus.
Die Nettorendite: Realitätscheck nach Abzügen
Nachdem David die Bruttorendite berechnet hatte, wollte er wissen, was am Ende wirklich übrig bleibt. Die Nettorendite berücksichtigt Betriebskosten, Verwaltung, Leerstand und Instandhaltung:
Nettorendite = ((Jahresnettomiete – jährliche Kosten) / Kaufpreis) x 100
Diese Kennzahl ist deutlich aussagekräftiger und zeigt, ob sich das Investment auch nach Abzug aller laufenden Kosten lohnt. Achtung: Steuerliche Effekte, Abschreibungen und Freibeträge sind in dieser Berechnung noch nicht berücksichtigt. (vgl. immobilienverkauf24.de – Rendite)
Der Cashflow: Monat für Monat im Plus
Für David war besonders wichtig, dass am Monatsende etwas übrig bleibt. Deshalb errechnete er den monatlichen Cashflow:
Cashflow = Mieteinnahmen – laufende Ausgaben – Kreditrate
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt – oder sogar Gewinn abwirft. In der Anfangszeit ist ein leicht negativer Cashflow möglich, vor allem bei Annuitätendarlehen mit hohem Zinsanteil.
Hinweis: Ein leicht negativer Cashflow kann akzeptabel sein, wenn starker Wertzuwachs zu erwarten ist. Spätestens nach wenigen Jahren sollte er jedoch positiv werden.
Der Faktor: Kaufpreisbewertung mit einem Blick
Der sogenannte Faktor ist besonders unter Profis beliebt. Er sagt aus, wie oft die Jahresmiete im Kaufpreis enthalten ist:
Faktor = Kaufpreis / Jahresnettomiete
Ein Faktor von 20 bedeutet, dass die Immobilie sich in 20 Jahren durch Mieteinnahmen amortisiert. Je niedriger, desto besser. In Wien liegt der Faktor in guten Lagen oft über 30, in peripheren Lagen unter 20. (vgl. Volksbank – Faktor)
Die Eigenkapitalrendite: Hebelwirkung durch Finanzierung
David hatte nicht vor, sein gesamtes Erbe zu investieren. Er wollte einen Teil finanzieren – deshalb war für ihn die Eigenkapitalrendite besonders interessant:
Eigenkapitalrendite = (Jahresgewinn / eingesetztes Eigenkapital) x 100
Durch Fremdfinanzierung kann diese Kennzahl deutlich höher ausfallen als die Nettorendite. Voraussetzung: Der Zinssatz ist niedrig und der Cashflow positiv.
Tipp: Wer genau rechnet, kann mit wenig Eigenkapital viel Rendite erwirtschaften. Eine durchdachte Finanzierung ist dabei entscheidend. In der Berechnung sind Steuern und Abschreibungen noch nicht berücksichtigt.
Checkliste: Diese Zahlen sollte David im Blick behalten
| Kennzahl | Formel & Bedeutung | Idealwert für Wohnimmobilien |
| Bruttorendite | (Miete/Kaufpreis)x100 | 4–6 % – regional variabel |
| Nettorendite | (Miete – Kosten)/Kaufpreis x100 | über 2 % |
| Cashflow | Einnahmen – Ausgaben – Kreditrate | positiv oder bald ausgeglichen |
| Faktor | Kaufpreis / Jahresmiete | unter 25 – je nach Lage |
| Eigenkapitalrendite | Gewinn / Eigenkapital x100 | deutlich über Sparzins |
Key Takeaways – Kennzahlen Immobilieninvestment
- Bruttorendite ist gut für den schnellen Vergleich von Objekten.
- Nettorendite berücksichtigt realistische Kosten.
- Cashflow zeigt, ob monatlich ein Plus bleibt.
- Faktor hilft bei der Kaufpreisbewertung.
- Eigenkapitalrendite ist besonders bei Finanzierung entscheidend.
- Wertänderungsrendite (Total Return) rundet die langfristige Betrachtung ab.
Fazit: David weiß jetzt, worauf es ankommt
Dank seiner intensiven Recherche kennt David nun die wichtigsten Kennzahlen für Immobilien-Investments. Er fühlt sich sicherer und kann verschiedene Objekte fundiert vergleichen. Ob auch Sie investieren möchten oder bereits Vermieter:in sind: Ein Blick auf diese Zahlen lohnt sich immer.
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Beispielrechnung: Davids erstes Investment
Nach wochenlanger Recherche hat David seine erste Wohnung gefunden: eine 50 m² große 2-Zimmer-Wohnung in Salzburg um 190.000 Euro. Die monatliche Nettomiete beträgt 720 Euro. Betriebskosten und Verwaltung belaufen sich auf rund 1.800 Euro pro Jahr. David bringt 70.000 Euro Eigenkapital ein, den Rest finanziert er über ein Annuitätendarlehen mit 3,5 % Zinsen bei 2 % Tilgung.
Seine Kennzahlen im Überblick:
- Jahresnettomiete: 720 € x 12 = 8.640 €
- Bruttorendite: (8.640 / 190.000) x 100 = 4,55 %
- Jährliche Kosten: 1.800 €
- Nettorendite: ((8.640 – 1.800) / 190.000) x 100 = 3,6 %
- Kreditrate (Annuität über 25 Jahre): ca. 640 €/Monat (Zinsanteil im ersten Jahr ~420 €)
- Cashflow: 720 € – 150 € (monatliche Kosten) – 640 € = –70 €
- Faktor: 190.000 / 8.640 = 22
- Eigenkapitalrendite: ((8.640 – 1.800 – 5.040 Zinsanteil) / 70.000) x 100 = 2,6 % (vor Steuern)
Fazit: Auch wenn der Cashflow im ersten Jahr negativ ist, hat David eine solide Anlage mit Entwicklungspotenzial gefunden. Dank realistischer Einschätzung der Kennzahlen kann er seine Entscheidung bewusst treffen und langfristig planen.
Häufige Fragen zu Kennzahlen Immobilieninvestment (FAQ)
Was ist eine gute Bruttorendite für Wohnimmobilien?
Eine Bruttorendite zwischen 4–6 % gilt als gut. In Toplagen kann sie auch darunter liegen, in Randlagen darüber.
Wie berechnet man den Faktor bei einer Immobilie?
Faktor = Kaufpreis / Jahresnettomiete. Ein Faktor unter 25 wird meist als attraktiv angesehen, je nach Region.
Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtig?
Sie zeigt, wie effizient das eingesetzte Kapital arbeitet. Besonders bei teilweiser Finanzierung kann sie deutlich über der Gesamtrendite liegen.
Was ist ein guter Cashflow bei Immobilien?
Positiver Cashflow bedeutet, dass die Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten und der Kreditrate noch überschüsse bringen – ideal für langfristige Sicherheit.
Wie hilft mir die Nettorendite bei der Investmententscheidung?
Sie gibt realistische Auskunft über den effektiven Ertrag, da sie alle laufenden Kosten einbezieht.
