Richtiger Kaufzeitpunkt Immobilie – In einem Markt wie dem für Wohn- und Anlageimmobilien ist gutes Timing oft entscheidend. Grundlegende Orientierung liefert der Immobilienzyklus – ein Modell, das die typischen Auf- und Abschwungphasen eines Immobilienmarkts beschreibt. Wer den Zyklus versteht und erkennt, wann im Verlauf der richtige Kaufzeitpunkt für eine Immobilie ist, kann bessere Kaufentscheidungen treffen und Risiken begrenzen.
Was bedeutet „Immobilienzyklus“ eigentlich?
Der Immobilienzyklus beschreibt die wiederkehrenden Phasen, in denen Angebot, Nachfrage, Preise und Bautätigkeit variieren. Synonyme Begriffe sind u. a. „Marktzyklus“, „Wohnimmobilienzyklus“ oder „Standort-Lebenszyklus“. Diese Modelle helfen dabei, langfristige Trends und temporäre Über- oder Unterbewertungen zu erkennen – und so den richtigen Kaufzeitpunkt für Immobilien zu identifizieren.
Checkliste: Marktphasen erkennen
| Merkmal | Hinweis auf Phase |
| Sinkende Preise | Abschwung / Übergang |
| Geringe Bautätigkeit | Tiefphase / Erholung |
| Viele Neubauprojekte | Hochphase |
| Pessimistische Medienberichte | Übergang zur Unterbewertung |
| Steigende Mieten bei stagnierenden Preisen | Frühphase |
Die vier Phasen des Immobilienzyklus im Überblick
- Erholung (Frühphase): Preise noch niedrig, Angebot begrenzt, erste Investoren aktiv
- Expansion (Wachstumsphase): Nachfrage steigt, Preise ziehen an, Neubauten entstehen
- Hochphase (Boom / Überhitzung): Überbewertung, viele Projekte, Angebotsüberhang möglich
- Rückgang (Abschwung): Preise sinken, Nachfrage schwächer, Bautätigkeit lässt nach
Checkliste: Phase bestimmen anhand von Marktindikatoren
| Phase | Typische Merkmale |
| Erholung | Niedrige Preise, wenig Neubau, schwache Medienberichterstattung |
| Expansion | Zunehmende Bautätigkeit, steigende Mieten, mehr Investoren |
| Hochphase | Viele Projekte, überdurchschnittliche Preise, Euphorie |
| Rückgang | Sinkende Preise, längere Vermarktungszeiten, Projektstopps |
Mehr zu aktuellen Entwicklungen am heimischen Markt lesen Sie in den Beiträgen zum Immobilienmarkt Salzburg und Immobilienmarkt Wien
Immobilienuhr: Der Klassiker zur Einschätzung von Marktphasen
Die Immobilienuhr ordnet die vier Zyklusphasen einer Uhrzeit zu und wird in der Immobilienbranche häufig zur Orientierung verwendet. Sie wurde erstmals von Jones Lang LaSalle (JLL) etabliert, um Immobilienmärkte weltweit vergleichbar zu positionieren. Die Uhrzeiten sind dabei metaphorisch gemeint – sie zeigen keine reale Zeit, sondern symbolisieren zyklische Marktphasen
Zuordnung Uhrzeiten
| Uhrzeit | Phase | Beschreibung/Strategie |
| 12–1 Uhr | Überhitzung | Überbewertung, Höchstpreise, Verkaufszeitpunkt |
| 2–3 Uhr | Abschwung beginnt | Erste Rückgänge, Angebot übersteigt Nachfrage |
| 4–5 Uhr | Rückgang | Preise sinken, Marktstimmung negativ |
| 6–7 Uhr | Tiefphase | Tiefpreise, idealer Zeitpunkt für antizyklisches Kaufen |
| 8–9 Uhr | Erholung beginnt | Nachfrage steigt langsam, Markt stabilisiert sich |
| 10–11 Uhr | Aufschwung / Boom | Preise steigen, neue Projekte, breite Nachfrage |
Praxis-Tipp: Käufe im Zeitfenster zwischen 5 und 7 Uhr gelten oft als idealer Einstieg in aufstrebende Märkte. Aktuelle Zahlen zu Leerständen, Bauaktivität und Immobilienpreisen finden Sie bei Statistik Austria
Wellenmodell: Schwankungen als Investitionschance
Das Wellenmodell basiert auf der Annahme, dass Immobilienpreise nicht linear, sondern wellenförmig verlaufen – mit regelmäßigen Spitzen und Tiefpunkten. Die Ursprünge dieses Modells gehen auf ökonomische Zyklustheorien zurück, insbesondere auf Arbeiten von Ökonomen wie Homer Hoyt („100 Years of Land Values in Chicago“, 1933), der zyklische Muster in städtischen Immobilienmärkten identifizierte. Später wurde das Modell in der Immobilienökonomie weiterentwickelt.
Checkliste: Wellen sinnvoll nutzen
| Zykluslage | Merkmale | Strategie |
| Wellental | Preise am Tiefpunkt, schlechte Stimmung | Kaufen, langfristig denken |
| Aufsteigende Welle | Nachfrage zieht an, leichte Preissteigerung | Einstiegphase, selektives Kaufen |
| Wellenhöhe | Höchstpreise, starkes mediales Interesse | Vorsicht, ggf. verkaufen |
| Absteigende Welle | Preise fallen, Verkaufsdruck steigt | Abwarten oder gezielt analysieren |
Wie erkennt man unterbewertete Immobilien?
Unterbewertete Immobilien sind Objekte, deren aktueller Marktpreis unter ihrem realistischen Wert liegt – also unter dem, was sie aufgrund von Lage, Substanz, Mietertrag oder Entwicklungspotenzial tatsächlich wert wären. Solche Chancen zu erkennen, erfordert ein gutes Gespür für Marktmechanismen, aber auch die Beachtung einiger typischer Hinweise.
Typische Gründe für Unterbewertungen
- Persönliche Umstände der Verkäufer: Erbschaften, Scheidungen oder ein rascher Liquiditätsbedarf können dazu führen, dass Immobilien deutlich unter Marktpreis angeboten werden.
- Zeitdruck beim Verkauf: Wenn Verkäufer schnell Kapital benötigen, sind Preisnachlässe üblich.
- Sanierungsbedarf: Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten schrecken viele Käufer:innen ab, senken aber oft nur kurzfristig den Preis.
- Fehlende oder schlechte Online-Präsentation: Schlechte Fotos, unklare Grundrisse oder knappe Beschreibungen führen zu geringer Nachfrage – und somit zu Preisvorteilen für aufmerksame Käufer:innen.
- Lage mit Entwicklungspotenzial: Stadtteile mit neuen Infrastrukturprojekten, Bildungseinrichtungen oder Verkehrsanbindungen bieten häufig stilles Wertsteigerungspotenzial.
- Ungeklärte rechtliche Aspekte: Offene Themen wie Parifizierung, Nutzwertgutachten oder alte Dienstbarkeiten können den Preis drücken – werden diese geklärt, steigt der Marktwert.
Weitere Hinweise auf Unterbewertung
- Preis liegt deutlich unter dem regionalen Durchschnitt
- Längere Vermarktungsdauer trotz guter Lage
- Niedrige Mieten im Vergleich zum Kaufpreis (unterdurchschnittliche Mietrendite)
- Solide Bausubstanz trotz unvorteilhafter Präsentation
Praxis-Tipp
Viele unterbewertete Immobilien fallen nicht durch Inseratspreise, sondern durch Details in Exposés oder Verkaufsverhalten auf. Wer regelmäßig Marktdaten beobachtet, erkennt Abweichungen schneller. Ob Immobilienpreise über- oder unterbewertet sind, zeigt der Fundamentalpreisindikator der Österreichischen Nationalbank.
Tools & Indikatoren zur Marktanalyse
Diese Instrumente helfen, Datenstruktur und Marktdynamik zu verstehen:
Checkliste: Diese Daten prüfen vor dem Immobilienkauf
| Tool / Indikator | Zweck / Nutzen |
| Preis-Miet-Verhältnis | Bewertung der Rentabilität |
| Immobilienpreisindex | Einschätzung von Preisentwicklung |
| Leerstandsdaten | Angebot / Nachfrage abschätzen |
| Neubautätigkeit | Risiko von Überangebot erkennen |
| Zinsniveau / Finanzierungskonditionen | Leistbarkeit prüfen und zukünftige Nachfrage antizipieren |
Psychologie & Strategie: Warum viele zu spät kaufen
Ein häufiger Fehler: Kaufentscheidungen erfolgen erst, wenn starke Medienberichte über Preissteigerungen erscheinen – oft mitten im Boom. Dieses Herdenverhalten führt dazu, dass Käufer:innen den optimalen Zeitpunkt verpassen.
Strategisch klüger: in Phasen mit pessimistischer Stimmung, aber soliden Fundamentaldaten einzusteigen. Denn meist gelten Spätphasen als teuer – antizyklisches Denken kann sich auszahlen.
Checkliste: Emotionale Fallen vermeiden
| Verhalten | Risiko | Bessere Strategie |
| Herdenverhalten | Kauf zu spät, zu teuer | Frühzeitige Marktbeobachtung |
| Medien beeinflusst | Orientierung an Hypes | Auf Fundamentaldaten fokussieren |
| Angst vor Verpassen | Schnellschüsse ohne Analyse | Geduldig bleiben, gezielt investieren |
| Sicherheit überbewertet | Nur etablierte Lagen gesucht | Antizyklisch in Randlagen prüfen |
Key Takeaways – Richtiger Kaufzeitpunkt Immobilie
- Immobilienmärkte verlaufen zyklisch – verstehen Sie die 4 Phasen
- Die Immobilienuhr hilft beim Timing – Ursprung bei JLL
- Der richtige Kaufzeitpunkt für eine Immobilie hängt stark vom lokalen Markt ab
- Wellenmodell und Fundamentalanalyse bieten tiefere Einsichten
- Nutzen Sie Daten wie Preisindex, Leerstand oder Zinsniveau
- Emotionen führen oft zu falschem Timing – setzen Sie auf Strategie
Fazit: Wissen ist Ihr stärkster Hebel
Wer den Immobilienzyklus kennt und lokale Besonderheiten berücksichtigt, kann Risiken minimieren und Chancen gezielt nutzen. Egal ob Sie Eigennutzer:in sind oder als Investor:in agieren – der richtige Kaufzeitpunkt für Ihre Immobilie ist eine strategische Entscheidung, kein Zufall.
Jetzt Beratung sichern
Kroy Immobilien unterstützt Sie mit Marktkenntnis, Tools und Erfahrung. Wir analysieren für Sie regionale Zyklen, bewerten Objekte und begleiten Sie bis zur optimalen Kaufentscheidung. Vereinbaren Sie noch heute ein kostenloses Beratungsgespräch! Hier geht’s zum Kontakt.
FAQ – Häufige Fragen und Antworten
Wie häufig wiederholt sich ein Immobilienzyklus?
In der Regel dauert ein kompletter Zyklus 7–15 Jahre – je nach Region, Wirtschaftslage und Angebot.
Ist der Höhepunkt genau bestimmbar?
Nein – aber mit Tools wie der Immobilienuhr oder Preis-Miet-Verhältnissen lässt sich ein Wendebereich gut abschätzen.
Wann ist Kaufen besonders sinnvoll?
In Frühphasen (Erholung / Aufschwung) – dort sind Preise niedriger und die Wertsteigerungsperspektive hoch.
Welche Tools sind für Privatanleger:innen sinnvoll?
Fundamentaldaten wie Preisindex, Leerstandsdaten, Zinsen und Mietrendite sind zentrale Anhaltspunkte.
Ist ein schlechter Zeitpunkt immer zu vermeiden?
Nicht zwingend. Auch in Hochphasen kann ein Kauf sinnvoll sein – etwa bei Eigennutzung oder strategischer Lagewahl.
