Scheidung und Immobilie. Als Anna und Thomas beschlossen, getrennte Wege zu gehen, standen sie plötzlich vor vielen Fragen. Nicht, weil sie im Streit auseinandergegangen wären, sondern weil ihr gemeinsames Leben über Jahre hinweg auch gemeinsames Eigentum geschaffen hatte: ein Haus, ein laufender Immobilienkredit und ein Zuhause für ihre Kinder.
Sie merkten schnell: Neben den emotionalen Themen braucht es auch Klarheit über rechtliche, steuerliche und praktische Fragen. Genau darum geht es in diesem Ratgeber – was in Österreich bei Scheidung und Immobilie gilt, wie Immobilienkredite, ImmoESt und der mögliche Verkauf einer Immobilie nach der Scheidung geregelt sind und wie man diese Themen Schritt für Schritt fair lösen kann.
Eigentum & „Scheidung Immobilie“: Wem gehört was?
In Österreich gilt während der Ehe die Gütertrennung. Bei einer Scheidung tritt jedoch der Aufteilungsanspruch in Kraft. Das bedeutet: Dinge, die während der Ehe gemeinsam genutzt oder erwirtschaftet wurden, wie die Ehewohnung, gemeinsame Immobilien oder Ersparnisse, werden unabhängig vom Grundbuch oder Eigentum aufgeteilt.
- Stehen beide im Grundbuch, ist eine hälftige Aufteilung oder ein Verkauf mit Erlösaufteilung üblich.
- Ist nur ein Partner eingetragen, kann der andere trotzdem Anspruch auf Ausgleich haben, wenn die Immobilie als Familienheim diente.
- Erbschaften oder Schenkungen bleiben meist außen vor – außer, es gab Wertsteigerungen während der Ehe.
Wohnrecht: Wer darf bleiben?
Das Grundbuch allein entscheidet nicht. Besonders wenn Kinder da sind, steht das Kindeswohl im Vordergrund. So kann auch der Elternteil ohne Eigentum ein Wohnrecht zugesprochen bekommen. Bei Mietwohnungen kann sogar das Mietrecht auf eine Person übertragen werden.
Ausgleichszahlungen: Warum nicht immer 50:50?
Eine gerechte Aufteilung bedeutet nicht automatisch, dass beide exakt die Hälfte erhalten. Es geht vielmehr darum, was für beide Seiten wirtschaftlich fair ist. Eine Ausgleichszahlung darf niemanden in finanzielle Schwierigkeiten bringen, gleichzeitig soll sie es ermöglichen, neu anzufangen – sei es durch die Anschaffung einer neuen Wohnung oder die Sicherung der Kinderbetreuung.
Scheidung Immobilienkredit: Wer zahlt weiter?
Für viele Paare ist der Immobilienkredit die größte Herausforderung. Die Bank interessiert sich nicht für private Absprachen: Beide Partner haften gemeinsam.
- Kredit gemeinsam weiterführen: möglich, wenn beide zahlungsfähig bleiben.
- Umschreibung auf eine Person: nur mit Zustimmung der Bank und ausreichender Bonität.
- Verkauf & Kreditablöse: der einfachste Weg, wenn keiner den Kredit allein tragen kann.
Checkliste: Möglichkeiten beim Immobilienkredit nach Scheidung
| Option | Voraussetzungen | Vorteil | Risiko/Nachteil |
| Weiterführen zu zweit | Beide leistungsfähig | Kein sofortiger Verkauf nötig | Abhängigkeit bleibt |
| Umschreibung auf eine Person | Bankzustimmung, Bonität ausreichend | Klare Zuständigkeit | Volles Risiko bei einer Person |
| Verkauf & Kreditablöse | Marktverkauf möglich, Bank stimmt zu | Neustart für beide möglich | Emotionale Bindung geht verloren |
| Haftungsbeschränkung | Antrag binnen 1 Jahr nach Scheidung | Schutz für einen Ex-Partner | Nur per Antrag & Gericht |
Scheidung ImmoEst: Wann wird die Immobilienertragsteuer fällig?
Auch steuerlich gibt es einiges zu beachten: Wer eine Immobilie verkauft, kann mit Scheidung ImmoEst konfrontiert werden – außer, es greift die Hauptwohnsitzbefreiung.
Offizielle Infos bei österreich.gv.at
Checkliste: Scheidung und Immobilie – Wann fällt ImmoESt an?
| Situation | ImmoESt? | Hinweise |
| Hauptwohnsitz (2 Jahre durchgehend) | ❌ Nein | Befreiung, wenn Aufgabe als Wohnsitz erfolgt |
| Hauptwohnsitz (5 von 10 Jahren) | ❌ Nein | Befreiung gilt auch in dieser Variante |
| Anlage- oder Zweitwohnung | ✅ Ja | 30 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn |
| Erbschaft/Schenkung (bei späterem Verkauf) | 🔸 Kommt darauf an | Steuerpflicht, wenn keine Hauptwohnsitz-Nutzung vorliegt |
Scheidung Immobilie verkaufen: Schritt für Schritt
Wenn sich Paare nicht auf eine andere Lösung einigen, ist der Immobilienverkauf nach Scheidung oft der einfachste Weg.
Checkliste: Ablauf beim Immobilienverkauf
| Schritt | Was ist zu tun? | Wer ist zuständig? | Dauer |
| 1. Einigung erzielen | Beide müssen zustimmen oder Gericht entscheidet | Ex-Partner/Gericht | variabel |
| 2. Wertermittlung | Marktwert durch Gutachter/Makler | Sachverständige/Makler | 1–2 Wochen |
| 3. Vermarktung & Besichtigungen | Exposé, Inserate, Käufer finden | Makler | 2–6 Monate |
| 4. Kreditablöse | Restschuld wird aus Kaufpreis getilgt | Käufer & Bank | sofort bei Verkauf |
| 5. Erlös teilen | Restbetrag gerecht aufteilen | Ex-Partner | unmittelbar |
Zugewinnausgleich & Unterlagen
Auch ohne Ehevertrag gilt: Vermögen, das während der Ehe erwirtschaftet wurde, wird ausgeglichen. Dazu zählen auch Immobilien – außer geerbte oder geschenkte. Wichtig ist, die richtigen Dokumente parat zu haben.
Checkliste: Wichtige Unterlagen
| Unterlage | Warum wichtig? |
| Grundbuchauszug | Eigentums- und Belastungsverhältnisse |
| Kreditvertrag | Höhe und Art der Restschuld |
| Ehe-/Scheidungsvereinbarung | Schriftliche Regelungen zur Aufteilung |
| Bewertung/Gutachten | Grundlage für Ausgleich oder Verkaufspreis |
| Steuerunterlagen | Prüfung ImmoESt und möglicher Befreiungen |
Häufige Fragen (FAQ)
Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung?
Bei beiden im Grundbuch: beiden gemeinsam. Auch bei Alleineigentum kann ein Ausgleich nötig sein, wenn es das Familienheim war.
Wer darf im Haus bleiben?
Häufig der Elternteil mit Kindern – auch ohne Eigentumseintrag.
Kann man bei einer Scheidung eine Immobilie mit Kredit verkaufen?
Ja, die Immobilie kann trotz Kredit verkauft werden, die Bank erhält zuerst die Ablöse, bevor der Restbetrag aufgeteilt wird.
Muss bei Scheidung ImmoESt gezahlt werden?
Nein, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift. Bei Anlage- oder Zweitwohnungen jedoch fast immer ja.
Braucht man einen Ehevertrag?
Nicht zwingend – ohne Vertrag greift das gesetzliche Aufteilungsverfahren. Ein Ehevertrag oder eine notarielle Vereinbarung kann aber Streit vermeiden.
Fazit
Anna und Thomas haben sich am Ende für den Verkauf entschieden. Es war keine leichte Entscheidung – doch sie ermöglichte beiden einen klaren Neuanfang und ihren Kindern ein stabiles Umfeld.
Die Geschichte zeigt: Eine Scheidung mit Immobilie muss nicht im Streit enden. Ob es um Scheidung Immobilienkredit, Scheidung ImmoEst oder darum geht, eine Scheidung Immobilie verkaufen zu müssen – mit Klarheit, Beratung und guter Kommunikation lassen sich faire Lösungen finden.
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Eine Scheidung bringt viele Fragen mit sich – besonders, wenn eine Immobilie im Spiel ist. Ob es um die faire Aufteilung, einen laufenden Immobilienkredit, die ImmoESt oder den Verkauf einer Immobilie nach der Scheidung geht: Wir von Kroy Immo begleiten Sie einfühlsam und kompetent auf diesem Weg.
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