Vorzeitige Kündigung Mietvertrag. Die Familie Novak ist erst im Juli 2024 in ihre Dreizimmerwohnung in Wien eingezogen. Doch schon nach 10 Monaten merken sie: Die Wohnung ist für zwei Kinder schlicht zu klein, das zweite Kinderzimmer fehlt, das Homeoffice muss im Wohnzimmer stattfinden, und Streit um den Platz ist Alltag geworden. Als sich eine größere Wohnung in Graz auftut, wollen sie den befristeten Vertrag rasch wieder beenden.
Doch: Geht das so einfach? Wir zeigen, was Mieter und Vermieter in dieser Situation tun können.
Die wichtigsten Fakten zur Kündigung befristeter Mietverträge laut MRG
- Eine Kündigungserklärung ist frühestens nach 12 Monaten Mietdauer möglich.
- Es gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, jeweils zum Monatsletzten.
- Die Vertragsbeendigung ist somit frühestens nach 16 Monaten Mietdauer möglich.
- Dieses Recht ist gesetzlich garantiert und nicht abdingbar (vgl. MRG 2024, S. 12).
- Eine schriftliche Kündigung ist erforderlich.
Beispiel Novak: Mietbeginn: 1. Juli 2024 – Kündigungserklärung frühestens am 1. Juli 2025 – frühestmögliches Vertragsende: 31. Oktober 2025.
Weiterführende Informationen zum Thema Kündigung eines Mietvertrages: finden Sie auf der Website der Arbeiterkammer.
Vorzeitige Kündigung Mietvertrag – Rechtliche Grundlage: Das sagt das MRG
Laut MRG (Mietrechtsgesetz) dürfen Mieter nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten kündigen. Diese Regelung gilt für alle Mietverträge im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG. Eine vertragliche Einschränkung ist nichtig, wenn sie das gesetzliche Kündigungsrecht ausschließt.
Lesen Sie auch: unseren Beitrag zum Thema wohnrechtliche Fragen – Was Mieter und Eigentümer jetzt wissen müssen.
Was können Mieter tun, wenn sie früher raus möchten?
| Option | Beschreibung | Hinweis |
|---|---|---|
| Einvernehmliche Auflösung | Gemeinsam mit dem Vermieter den Vertrag vorzeitig beenden | Schriftliche Vereinbarung notwendig |
| Nachmieter vorschlagen | Mieter organisiert Ersatz, um Vermieter zu entlasten | Keine gesetzliche Pflicht, aber häufig praktikabel |
| Abschlagszahlung anbieten | Pauschale Zahlung als Ausgleich für Vermieteraufwand | Nur mit beidseitigem Einverständnis gültig |
| Wohnung bis reguläres Kündigungsdatum weiter zahlen | Rechtlich sicher, aber teuer | Wohnung kann ev. zwischengenutzt werden |
Checkliste für Mieter wie Familie Novak:
- Zustand der Wohnung dokumentieren (Foto, Protokoll)
- Mietvertrag prüfen: Befristung und MRG-Anwendung?
- Gespräch mit Vermieter suchen: Kooperationsbereitschaft klären
- Nachmieter suchen oder Aufhebungszahlung anbieten
- Vereinbarung schriftlich fixieren
Was können Vermieter tun?
| Maßnahme | Nutzen | Voraussetzung |
| Aufhebungsvertrag akzeptieren | Vermeidung eines streitigen Verfahrens | Freiwillige Zustimmung |
| Pauschale Abschlagszahlung vereinbaren | Ausgleich für Aufwand & Leerstand | Muss im Vertrag definiert werden |
| Wohnung sofort neu vermieten | Einkommensausfall reduzieren | Zustellung in ordentlichem Zustand |
| Vertrag weiterlaufen lassen | Rechtlich sicher, keine Sondervereinbarung nötig | Risiko von Leerstand und Konflikt |
Eine besonders praxisnahe Lösung, wie sie auch im Fall der Familie Novak zur Anwendung kam, ist die Vereinbarung einer pauschalen Abschlagszahlung durch den Mieter. So kann der Vermieter wirtschaftliche Nachteile durch den vorzeitigen Auszug – wie etwa Leerstand, Inseratskosten, Malerarbeiten oder Neuvergabe – finanziell abfedern. In vielen Fällen ist eine Zahlung in Höhe von ein bis zwei Monatsmieten üblich und rechtlich zulässig, sofern sie auf freiwilliger Basis erfolgt. Diese Lösung bietet beiden Seiten Planungssicherheit und hilft, eine sonst mögliche Eskalation zu vermeiden.
Checkliste für Vermieter:
- Übergabeprotokoll erstellen
- Prüfung: Liegt eine Kündigung oder Aufhebungsanfrage vor?
- Wirtschaftlicher Schaden einschätzbar?
- Bereitschaft zur Aufhebung vorhanden?
- Schriftliche Vereinbarung mit konkretem Auszugsdatum?
Fristen richtig berechnen
Wer z. B. am 1. Juli 2024 einzieht, darf frühestens am 1. Juli 2025 kündigen. Bei dreimonatiger Frist wird der Vertrag dann zum 31. Oktober 2025 beendet.
Achtung: Das Kündigungsschreiben muss spätestens am 31. Juli 2025 beim Vermieter eingehen, um das Vertragsende per 31. Oktober zu bewirken.
Key Takeaways – Vorzeitige Kündigung Mietvertrag
- Gute Kommunikation hilft, Konflikte zu vermeiden
- Vorzeitige Kündigung ist ab dem 13. Monat erklärbar
- 3 Monate Frist, zum Monatsletzten → Vertragsende frühestens nach 16 Monaten
- Schriftform und rechtzeitige Zustellung sind Pflicht
- Einvernehmliche Lösung mit Abschlagszahlung ist rechtlich möglich
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Ob wie im Fall der Familie Novak oder in Ihrer ganz individuellen Wohnsituation: Eine vorzeitige Vertragsauflösung kann kompliziert sein – muss sie aber nicht. Wir von Kroy Immobilien unterstützen Sie dabei, rechtssichere Kündigungen zu formulieren, faire Lösungen mit Vermietern zu finden oder geeignete Nachmieter zu vermitteln.
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FAQ
Kann ich vor Ablauf eines Jahres kündigen?
Nein, frühestens ab dem 13. Mietmonat laut MRG.
Kann der Vermieter eine frühere Kündigung erzwingen?
Nein, der Mieter bestimmt den Zeitpunkt der Kündigung.
Was passiert, wenn ich einfach ausziehe?
Die Miete läuft weiter, bis der Vertrag rechtswirksam endet.
Ist eine Abschlagszahlung legal?
Ja, sofern freiwillig vereinbart und angemessen.
