Bestellerprinzip Österreich. Als Herr Leitner, 42, eine Mietwohnung für seine Tochter in Wien suchte, fiel ihm auf: Anders als früher musste er keine Maklerprovision zahlen. „Wie kann das sein?“, fragte er sich. Die Antwort: das Bestellerprinzip. Seit Juli 2023 regelt dieses Gesetz, wer bei der Wohnungsvermittlung für die Kosten aufkommt. Was auf den ersten Blick einfach klingt, hat tiefgreifende Auswirkungen für Vermieter, Mieter und Makler. In diesem Artikel klären wir die wichtigsten Fragen rund um das Bestellerprinzip Österreich – für eine rechtssichere Vermietung ohne Kostenfallen.
Was bedeutet das Bestellerprinzip konkret?
Das Bestellerprinzip folgt einem einfachen Grundsatz: Wer bestellt, bezahlt. Heißt: Wer den Makler zuerst mit der Vermittlung einer Mietwohnung beauftragt, muss auch die Provision zahlen. In der Praxis betrifft das fast ausschließlich die Vermieter – sie sind es meist, die den Makler beauftragen.
- Alt: Mieter zahlten oft die Provision, obwohl sie den Makler nie kontaktiert hatten.
- Neu: Nur der Erstauftraggeber zahlt – meist der Vermieter.
Lesetipp: Mehr zum Mietrecht auf oesterreich.gv.at
Seit wann gilt das Bestellerprinzip – und wo ist es geregelt?
Das Bestellerprinzip ist seit 1. Juli 2023 in Kraft und wurde durch das Maklergesetz-Änderungsgesetz 2023 eingeführt. Die gesetzliche Regelung findet sich in §17a Maklergesetz.
Fachwissen: Umgehungsgeschäfte (z. B. fingierte Auftragsverhältnisse) sind unzulässig und können mit Verwaltungsstrafen geahndet werden.
Für welche Immobilien gilt das Bestellerprinzip?
Das Prinzip gilt nur für Mietwohnungen, nicht für:
- Kaufimmobilien
- Gewerbeobjekte
- Ferienwohnungen oder Kurzzeitvermietungen
Wichtig: Beim Immobilienkauf dürfen weiterhin sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen Maklerprovision zahlen (Doppelmaklertätigkeit).
Maklerpflichten beachten: Makler sind verpflichtet, ihre Auftraggeber umfassend über das Zustandekommen des Maklervertrags und die Provisionspflicht zu informieren. Eine stillschweigende Vereinbarung reicht nicht. Ohne nachweisbaren Erstauftrag darf keine Provision gefordert werden – das schützt besonders Mieter vor versteckten Kostenfallen.
Welche Auswirkungen hat das auf Vermieter?
Vermieter tragen seit Juli 2023 zusätzlich zur Nettomiete auch die Maklerkosten, wenn sie eine Vermittlungsleistung in Anspruch nehmen. Das bedeutet:
| Herausforderung | Verbesserungen für Vermieter |
|---|---|
| Mehrkosten für Maklerprovision | Besseres Exposé, gezielte Mieterauswahl |
| Höherer Aufwand ohne Makler | Subverwaltung nutzen (z. B. Kroy Immobilien) |
Vermieter müssen außerdem bedenken: Ohne fundierte Marktkenntnisse, rechtssichere Vertragsunterlagen und strukturierte Mieterauswahl steigt das Risiko für Leerstand, Zahlungsausfälle oder rechtliche Streitigkeiten.
Lesetipp: Fehler bei der Wohnungsvermietung vermeiden
Was ändert sich für Mieter?
Für Mieter bringt das Bestellerprinzip deutliche finanzielle Entlastung:
- Keine Maklerprovision bei Erstbeauftragung durch Vermieter
- Mehr Transparenz bei Wohnungsvermittlung
Beispielrechnung:
| Nettomiete | Maklerprovision alt | Maklerprovision neu |
|---|---|---|
| €800 | €1.920 (2 BMM + 20% USt) | €0 (wenn Vermieter beauftragt) |
Hinweis: Laut Regierung sparen Mieter durch das Bestellerprinzip bis zu € 50 Mio. jährlich.
Gibt es Ausnahmen oder Grauzonen?
Ja, etwa wenn:
- der Mieter den Makler zuerst beauftragt zur Wohnungssuche
In Deutschland gab es teils Umgehungsversuche – z. B. durch Zusatzgebühren. In Österreich sind solche Modelle klar verboten.
Tipp: Dokumentieren Sie den Erstkontakt immer schriftlich!
Checkliste für Vermieter – Makler richtig beauftragen
| Schritt | Erledigt? |
|---|---|
| Schriftlicher Erstauftrag vor Besichtigungen | ☑ |
| Klare Leistungsvereinbarung (Exposé, Besichtigung, Bonitätsprüfung) | ☑ |
| Hinweis auf Provisionstragung im Maklervertrag | ☑ |
| Unterlagen für Mietvertrag bereitstellen | ☑ |
Key Takeaways: Bestellerprinzip Makler Österreich
- Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip für Mietwohnungen
- Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt die Provision
- Für Vermieter steigen die Kosten, für Mieter sinken sie
- Dokumentation des Erstauftrags ist entscheidend
- Kroy Immobilien unterstützt Sie bei der Umsetzung
Fazit
Herr Leitner weiß jetzt: Die Maklerkosten trägt der, der zuerst beauftragt. Damit bei Ihrer nächsten Vermietung alles reibungslos abläuft, setzen Sie auf professionelle Begleitung.
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FAQ zum Bestellerprinzip Österreich – kurz erklärt
Was ist das Bestellerprinzip?
Es besagt, dass der Erstauftraggeber des Maklers die Provision zahlt.
Wer zahlt die Provision, wenn der Mieter den Makler kontaktiert?
Dann zahlt der Mieter, da er den Makler zuerst beauftragt hat.
Gilt das Prinzip auch für Hauskauf oder Gewerbe?
Nein, nur für Mietwohnungen.
Was passiert bei Umgehungsgeschäften?
Diese sind unzulässig und strafbar
Wie hoch ist die Maklerprovision üblich?
Bis zu zwei Bruttomonatsmieten plus 20% USt.
