Hausverkauf Steuern Österreich. Wer in Österreich ein Haus verkaufen möchte, muss sich nicht nur um den Verkaufspreis kümmern – auch steuerliche Fragen spielen eine wichtige Rolle. Welche Abgaben sind zu zahlen? Wann ist der Verkauf steuerfrei? Und wie funktioniert die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)? Wir bringen Klarheit.
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Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Der Klassiker beim Hausverkauf
Seit 1. April 2012 unterliegt jeder Verkauf einer privaten Immobilie der Immobilienertragsteuer. Diese beträgt in der Regel 30 % vom Gewinn (Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten und Investitionen).
Ausnahme: Steuerfreiheit, wenn:
- die Immobilie durchgehend für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde, oder
- in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre Hauptwohnsitz bestanden haben („5-aus-10-Regel“).
Gültig für maximal zwei Wohnnutzungseinheiten mit bis zu 1.000 m² Grundfläche.
Was zählt zu den Anschaffungskosten?
Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung oder Maklergebühren zählen dazu. Auch spätere Investitionen (z. B. Sanierung, Dachausbau) erhöhen die Anschaffungskosten und senken somit die Steuerlast.
Tipp: Dokumentieren Sie alle Investitionen mit Rechnungen und Zahlungsbelegen!
Spezielle Regelungen bei Erbschaften und Schenkungen
Hier gilt als Anschaffungskosten der damalige Einheitswert (bei Altvermögen) bzw. der gemeine Wert bei Schenkungen nach 2016. Auch hier können Investitionen steuerlich geltend gemacht werden.
Wann ist Umsatzsteuer relevant?
Nur bei betrieblichen Immobilienveräußerungen kann USt anfallen. Für private Hausverkäufe ist die Umsatzsteuer in der Regel nicht relevant.
Grunderwerbsteuer bei Verkaufsübernahme durch nahe Verwandte
Wenn das Haus z. B. im Zuge einer Schenkung oder eines Verkaufs unter Marktwert an Kinder übertragen wird, wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des Grundstückswerts berechnet. Auch hier gibt es Staffelungen und Freibeträge.
Key Takeaways – Hausverkauf Steuern Österreich
- 30 % Immobilienertragsteuer auf Verkaufsgewinn
- Steuerfrei bei Hauptwohnsitznutzung (2 Jahre oder 5 aus 10)
- Investitionen reduzieren die Steuerlast
- Bei Verkauf an Kinder gelten Sonderregeln (Grundstückswert)
- Umsatzsteuer spielt privat keine Rolle
Fazit: Steuerfallen vermeiden, richtig planen
Ein Hausverkauf will gut geplant sein – besonders steuerlich. Lassen Sie sich von einem Steuerberater unterstützen und holen Sie rechtzeitig Informationen ein. So vermeiden Sie Überraschungen und sichern sich alle möglichen Vorteile.
Kroy Immobilien steht Ihnen als unabhängiger Partner zur Seite. Nutzen Sie unsere kostenlose Erstberatung und lassen Sie sich zu Ihrem individuellen Weg begleiten.
FAQs – Hausverkauf Steuern Österreich
Welche Steuern fallen beim Hausverkauf in Österreich an?
Beim privaten Hausverkauf fällt in der Regel die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Weitere Steuern können bei Sonderfällen (z. B. betrieblicher Verkauf oder Übertragung an Angehörige) relevant werden.
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
Die ImmoESt beträgt grundsätzlich 30 % des steuerpflichtigen Gewinns, also der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten.
Wann ist ein Hausverkauf steuerfrei?
Der Verkauf ist steuerfrei, wenn
das Haus mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder
in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre Hauptwohnsitz bestanden haben („5-aus-10-Regel“).
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung für jedes Haus?
Ja, aber nur für maximal zwei Wohneinheiten und eine Grundfläche von bis zu 1.000 m², die überwiegend Wohnzwecken dient.
Was zählt zu den Anschaffungskosten beim Hausverkauf?
Zu den Anschaffungskosten zählen unter anderem
Kaufpreis
Grunderwerbsteuer
Grundbucheintragungsgebühr
Maklerkosten
Kosten für Sanierungen und wertsteigernde Investitionen.
Können Sanierungs- und Umbaukosten die Steuer senken?
Ja. Nachweisbare Investitionen wie Dachausbau, Heizungserneuerung oder thermische Sanierung erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.
Welche Unterlagen sollte ich für die Steuer aufbewahren?
Alle Rechnungen, Zahlungsbelege und Verträge zu Kauf, Nebenkosten und Investitionen sollten vollständig dokumentiert werden.
Wie werden Erbschaften beim Hausverkauf besteuert?
Bei geerbten Immobilien gelten besondere Regeln:
Bei Altvermögen zählt meist der Einheitswert
Bei Schenkungen nach 2016 der gemeine Wert als Anschaffungskosten.
Fallen beim Hausverkauf Umsatzsteuern an?
Bei privaten Hausverkäufen fällt in der Regel keine Umsatzsteuer an. Umsatzsteuer kann nur bei betrieblicher Nutzung relevant sein.
Was gilt beim Verkauf an Kinder oder nahe Angehörige?
Bei Verkäufen oder Schenkungen unter Marktwert an nahe Verwandte wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des Grundstückswerts berechnet – mit speziellen Staffelungen und Freibeträgen.
