Mieten-Werstsicherungsgesetz 2026. Sabine Leitner ist 56 Jahre alt und lebt in Linz. Neben ihrem Job als Grafikerin besitzt sie zwei vermietete Wohnungen – eine in Altbauwohnung Salzburg und eine Neubauwohnung in Wien, welche sie von ihren Eltern geerbt hat.
Als Anfang 2026 das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) in Kraft tritt, fragt sie sich: Was bedeutet das konkret für ihre Mietverhältnisse? Welche Erhöhungen sind noch erlaubt – und welche Klauseln benötigt sie bei künftigen Mietverträgen? Wir begleiten Sabine Leitner durch die wichtigsten Änderungen – mit praxisnahen Beispielen und konkreten Tipps.
Was regelt das neue MieWeG 2026?
Mit 1. Jänner 2026 trat das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) als zentraler Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) in Kraft. Erstmals gelten damit für sämtliche Wohnungsmietverträge – auch jene des, nicht dem MRG unterliegenden, freien Mietbereichs – einheitliche Regeln zur Wertsicherung.
Die Gesetzesreform reagiert auf die anhaltend hohe Inflation in den Jahren 2022 bis 2025 und schafft einen Kompromiss zwischen planbarer Mietentwicklung für Vermieter:innen und leistbarem Wohnen für Mieter:innen.
Die Eckpunkte im Überblick:
- Indexanpassung nur mehr 1x jährlich, jeweils zum 1. April ab dem Folgejahr des Vertragsabschlusses. Das betrifft ab 2026 jeden bestehenden Wohnungsmietvertrag.
- Deckelung der jährlichen Anpassung: Beträgt die Inflation (durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 oder des an seine Stelle tretender Index) im Vorjahr über 3 %, so darf der darüberliegende Teil nur zur Hälfte weitergegeben werden.
- Besondere Obergrenzen in der MRG-Vollanwendung:
- Für 2026: maximal +1 %
- Für 2027: maximal +2 %
- Ab 2028 gilt die 3%-Grenze mit Halbierung des darüberliegenden Teils wie im freien Bereich.
- Mindestens 5 Jahre Befristung für neue Wohnungsmietverträge bei Voll- oder Teilanwendung des MRG – mit Ausnahme für Vermieter:innen ohne Unternehmereigenschaft (z. B. Privatpersonen ohne gewerbliche Tätigkeit).
Empfehlung: Besser gleich 5 Jahre befristen, da der Gesetzgeber keine scharfe Grenze zur Unternehmereigenschaft festgelegt hat. Im Falle einer Klage liegt die Beweislast auf Seiten des Vermieters. - § 4 Abs 3 MieWeG beschränkt Rückforderung von zu viel bezahlten Mieten aufgrund von unzulässigen Wertsicherungsvereinbarungen auf fünf Jahre. Die Begrenzung der Rückforderungsfrist greift nicht bei missbräuchlich verwendeten Klauseln im Sinne der europarechtlichen Klausel-Richtlinie.
Lese-Tipp: Informationen dazu von der WKO
Praxisbeispiel 1: Sabine Leitner und der neue Mietvertrag in Wien
Sabine vermietet ihre moderne Wohnung in Wien-Favoriten neu ab März 2026.
Der Mietvertrag enthält die neue Wertsicherungsklausel. Dafür verweist sie mit dem kurzen Satz „Der Hauptmietzins für diesen Wohnungsmietvertrag ist wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ auf das neue MieWeG.
Die erste zulässige Erhöhung ist frühestens im Folgejahr des Vertragsabschlusses zum 1. April 2027 möglich. Selbst wenn der Verbraucherpreisindex im Jahr 2026 um 6 % steigt, darf sie nur 3 % der Inflationsrate vollständig weitergeben. Die restlichen 3 % werden zur Hälfte berücksichtigt – daraus ergibt sich eine mögliche Mietzinsanpassung von 4,5 %. Da der Vertrag im März 2026 abgeschlossen wurde, darf dieses Jahr nur aliquot in der Berechnung berücksichtigt werden. Somit können für das Jahr 2026 nur 9/12 der möglichen 4,5 % indexiert werden.
Praxisbeispiel 2: Die Altbauwohnung in Salzburg
Die Wohnung in Salzburg vermietet Sabine bereits seit 2020. Der bestehende Vertrag enthält eine klassische Wertsicherungsklausel nach dem VPI.
Neu ab 2026: Die Anpassung darf nur noch zum gesetzlichen Stichtag 1. April erfolgen. Zudem gilt die gesetzliche Deckelung.
Sabine muss daher die Indexerhöhung, die nach der im Vertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel zu einem bestimmten Zeitpunkt eingetreten wäre, einfrieren und auf den 1. April verschieben. Sie verwendet dafür den offiziellen Durchschnitt des VPI 2020 des Vorjahres mit der maßgeblichen Begrenzung iHv 3 % plus die Hälfte der darüberhinausgehenden Inflation.
Da die Altbauwohnung in Salzburg in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt, sind die im MieWeG festgelegten Obergrenzen zu beachten. Für das Jahr 2026 dürfen somit nur 1 % und für 2027 nur 2 % indexiert werden.
Was bedeutet das MieWeG für Mietverträge ab 2026?
| Punkt | Was sich ändert |
|---|---|
| Indexierung | Nur 1x jährlich am 1. April möglich |
| Inflation über 3 % | Deckelung: nur die Hälfte über 3 % zählt |
| Befristung | mind. 5 Jahre (außer bei nicht gewerblichen Vermieter:innen) |
| Rückforderungen | max. 5 Jahre rückwirkend, mit Ausnahme bei Missbrauch |
Tipp: Sabine lässt ihre Verträge und Vorlagen von einer Immobilienkanzlei prüfen – und bekommt konkrete Hinweise, wie sie auch zukünftig rechtssicher vermieten kann.
Update Q2 2026: Erste Praxiserfahrungen und neue Diskussionen rund um das MieWeG
Im zweiten Quartal 2026 zeigt sich zunehmend, wie stark das neue MieWeG in die tägliche Vermietungspraxis eingreift. Besonders Immobilienkanzleien, Hausverwaltungen und private Vermieter:innen berichten von einem deutlich höheren Prüfungsaufwand bei bestehenden Mietverträgen. Im Fokus stehen dabei vor allem ältere Wertsicherungsklauseln, die noch vor Inkrafttreten des Gesetzes formuliert wurden. Viele Vermieter:innen lassen ihre Verträge derzeit rechtlich überprüfen, um spätere Rückforderungen oder Streitigkeiten zu vermeiden. Gleichzeitig beobachten Marktteilnehmer, dass Mieter:innen ihre Rechte deutlich aktiver wahrnehmen und vermehrt Auskunft über Indexberechnungen und Anpassungszeitpunkte verlangen.
Neu diskutiert wird außerdem die Frage, wie mit Verträgen umzugehen ist, bei denen bisher mehrere unterjährige Indexanpassungen vereinbart wurden. In der Praxis sorgt insbesondere die Umstellung auf den einheitlichen gesetzlichen Stichtag 1. April für organisatorischen Mehraufwand – etwa bei automatisierten Vorschreibungen oder bestehenden Verwaltungssystemen. Immobilienverwalter:innen empfehlen daher zunehmend standardisierte Vertragsvorlagen und eine laufende Dokumentation der Berechnungsgrundlagen. Auch digitale Mietverwaltungsmodelle gewinnen dadurch weiter an Bedeutung. Die neuen Entwicklungen zeigen: Das MieWeG ist längst nicht mehr nur ein juristisches Thema, sondern beeinflusst inzwischen die gesamte operative Vermietungspraxis in Österreich.
Update Q2 2026: Erste Praxiserfahrungen und neue Diskussionen rund um das MieWeG
Im zweiten Quartal 2026 zeigt sich zunehmend, wie stark das neue MieWeG in die tägliche Vermietungspraxis eingreift. Besonders Immobilienkanzleien, Hausverwaltungen und private Vermieter:innen berichten von einem deutlich höheren Prüfungsaufwand bei bestehenden Mietverträgen. Im Fokus stehen dabei vor allem ältere Wertsicherungsklauseln, die noch vor Inkrafttreten des Gesetzes formuliert wurden.
Viele Vermieter:innen lassen ihre Verträge derzeit rechtlich überprüfen, um spätere Rückforderungen oder Streitigkeiten zu vermeiden. Gleichzeitig beobachten Marktteilnehmer, dass Mieter:innen ihre Rechte deutlich aktiver wahrnehmen und vermehrt Auskunft über Indexberechnungen und Anpassungszeitpunkte verlangen.
Neu diskutiert wird außerdem die Frage, wie mit Verträgen umzugehen ist, bei denen bisher mehrere unterjährige Indexanpassungen vereinbart wurden. In der Praxis sorgt insbesondere die Umstellung auf den einheitlichen gesetzlichen Stichtag 1. April für organisatorischen Mehraufwand – etwa bei automatisierten Vorschreibungen oder bestehenden Verwaltungssystemen.
Immobilienverwalter:innen empfehlen daher zunehmend standardisierte Vertragsvorlagen und eine laufende Dokumentation der Berechnungsgrundlagen. Auch digitale Mietverwaltungsmodelle gewinnen dadurch weiter an Bedeutung. Die neuen Entwicklungen zeigen: Das MieWeG ist längst nicht mehr nur ein juristisches Thema, sondern beeinflusst inzwischen die gesamte operative Vermietungspraxis in Österreich.
Praktische Übersicht Q2 2026: Was Eigentümer:innen und Vermieter:innen jetzt zusätzlich beachten sollten
Die folgende Übersicht zeigt, welche Themen seit Q2 2026 in der Praxis besonders relevant geworden sind.
| Bereich | Neue Entwicklung Q2 2026 | Empfehlung für Vermieter:innen |
|---|---|---|
| Wertsicherungsklauseln | Viele ältere Klauseln werden aktuell rechtlich überprüft | Bestehende Mietverträge durch Immobilienkanzlei oder Rechtsanwalt prüfen lassen |
| Anpassungszeitpunkt | Nur mehr 1 gesetzlicher Anpassungstermin pro Jahr zulässig | Verwaltungssysteme und Daueraufträge auf den 1. April abstimmen |
| Dokumentation | Mieter:innen verlangen häufiger nachvollziehbare Berechnungen | Indexanpassungen schriftlich dokumentieren und archivieren |
| Rückforderungen | Diskussionen über fehlerhafte Klauseln nehmen zu | Keine veralteten Vertragsmuster mehr verwenden |
| Befristete Mietverträge | Unsicherheit bei der Unternehmereigenschaft privater Vermieter:innen | Im Zweifel mindestens 5 Jahre Befristung wählen |
| Hausverwaltung & Software | Viele bestehende Systeme mussten angepasst werden | Digitale Mietverwaltung und automatisierte Fristenkontrolle nutzen |
| Kommunikation mit Mieter:innen | Höherer Informationsbedarf bei Indexerhöhungen | Anpassungen frühzeitig und transparent kommunizieren |
| Neuvermietungen | Standardisierte MieWeG-Klauseln setzen sich am Markt durch | Aktuelle Vorlagen mit Verweis auf § 1 Abs. 2 MieWeG verwenden |
Tipp: Besonders Eigentümer:innen mit mehreren Wohnungen sollten bestehende Mietverträge jetzt gesammelt überprüfen lassen. In der Praxis zeigt sich, dass einheitliche Vertragsvorlagen und eine klare Dokumentation spätere Streitigkeiten deutlich reduzieren können.
Key Takeaways
- Mieter:innen: Achten Sie auf nachvollziehbare Indexklauseln. Lassen Sie sich die Berechnung genau erklären.
- Vermieter:innen wie Sabine Leitner: Achten Sie auf die neuen Regelungen zur Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen gem dem MieWeG.
FAQ zum Mieten-Wertsicherungsgesetz 2026
Was passiert mit bestehenden Mietverträgen?
Sie unterliegen ab 1. Jänner 2026 ebenfalls dem MieWeG. Erhöhungen sind frühestens zum 1. April 2026 möglich.
Darf ich als Vermieter:in mehrmals pro Jahr anpassen?
Nein. Ab 2026 ist nur noch eine jährliche Erhöhung zulässig – und zwar gesetzlich vorgeschrieben zum 1. April.
Wie wird die Inflation berechnet?
Anhand der durchschnittlichen Jahresveränderung des Verbraucherpreisindex (VPI 2020) des Vorjahres – amtlich veröffentlicht von Statistik Austria.
Was gilt bei missbräuchlichen Klauseln?
Wenn eine Klausel gegen die EU-Klausel-Richtlinie verstößt (z. B. unverständlich oder unzulässig einseitig ist), können Rückforderungen auch über 5 Jahre hinaus geltend gemacht werden.
Gilt das auch für Geschäftslokale?
Nein. Das MieWeG betrifft ausschließlich Wohnungsmietverhältnisse.
Sie vermieten in Salzburg oder Wien?
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