Der Verkauf einer Eigentumswohnung in Österreich kann finanzielle Vorteile bringen – birgt aber auch steuerliche Fallstricke. Wer 2025 eine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich daher rechtzeitig informieren: Welche Steuern fallen an? Wann ist der Verkauf steuerfrei? Und was gilt für vermietete Wohnungen? Hier erfahren Sie, worauf es ankommt.
Wann wird der Wohnungsverkauf steuerpflichtig?
In Österreich unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung grundsätzlich der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Besteuert wird der Unterschied zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös. Die ImmoESt beträgt pauschal 30 % des Veräußerungsgewinns.
Ausnahmen von der Steuerpflicht
Nicht jeder Wohnungsverkauf ist steuerpflichtig. Zwei wichtige Ausnahmen:
- Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn die Wohnung mindestens zwei Jahre durchgehend oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
- Herstellerbefreiung: Wenn Sie die Wohnung selbst errichtet haben und keine steuerliche Abschreibung geltend gemacht wurde.
Sonderregelungen zur Hauptwohnsitzbefreiung
Mietzeiten zählen mit
Auch Zeiten, in denen die Wohnung als Hauptwohnsitz gemietet war (z. B. bei Mietkauf oder Genossenschaftswohnungen), können zur fünfjährigen Nutzung innerhalb von zehn Jahren mitgezählt werden.
Achtung bei Vermietung
Wird mehr als ein Drittel der Wohnfläche dauerhaft vermietet, kann die Hauptwohnsitzbefreiung verloren gehen. Auch Zwischenvermietungen oder Unterbrechungen der Nutzung können steuerliche Folgen haben.
Wie berechnet sich die Immobilienertragsteuer?
Die Steuer wird auf den Veräußerungsgewinn berechnet:
Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Werbungskosten = Gewinn
Auf diesen Gewinn werden 30 % ImmoESt fällig. Werbungskosten können z. B. Maklerprovisionen, Inserate oder Rechtsberatung sein. Die Anschaffungskosten können um nachweisbare Investitionen (z. B. Sanierungen) erhöht werden.
Was gilt bei vermieteten Wohnungen?
Bei vermieteten Eigentumswohnungen gelten besondere Regeln. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift hier in der Regel nicht. Der volle Gewinn ist daher steuerpflichtig. Achtung: Auch früher als Hauptwohnsitz genutzte Wohnungen müssen rechtzeitig abgemeldet worden sein, sonst verliert man die Steuerbefreiung.
Was ist mit „Altvermögen“?
Für Wohnungen, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden, gelten besondere Begünstigungen:
- pauschaler Anschaffungskostenabzug von 86 %
- effektive Besteuerung von nur 4,2 % des Verkaufspreises
Das heißt: Wer eine sehr alte Wohnung verkauft, zahlt meist deutlich weniger Steuern.
Sonderfall: Wohnung als Teil eines Erbes
Erben Sie eine Wohnung und verkaufen diese, gelten die ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers. Die Spekulationsfrist bzw. Steuerpflicht richtet sich also nach dessen Erwerbsdatum. Eine genaue Dokumentation ist hier besonders wichtig.
Wann lohnt sich ein Steuerberater?
Sobald komplexe Konstellationen auftreten – etwa bei:
- mehreren Eigentümern
- vermieteten Wohnungen
- unklarer Hauptwohnsitznutzung
- Erbschaften
Ein Steuerberater kann helfen, die korrekte Besteuerung zu ermitteln und mögliche Freibeträge optimal zu nutzen.
Checkliste: Das sollten Sie vor dem Wohnungsverkauf klären
- Ist die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz (inkl. Mietzeiten)?
- Wann haben Sie die Wohnung gekauft/erhalten?
- Gibt es Belege für Investitionen?
- Wurde die Wohnung (teilweise) vermietet?
- Grundanteil über 1.000 m²?
- Makler- oder Inseratskosten dokumentiert?
- Steuerberater einbinden?
Fazit: Gute Vorbereitung spart Steuern
Wer seine Eigentumswohnung verkaufen will, sollte sich frühzeitig mit der steuerlichen Situation auseinandersetzen. Je nach Nutzung und Kaufdatum kann der Verkauf steuerfrei sein oder eine erhebliche Steuerlast mit sich bringen. Mit guter Vorbereitung und professioneller Beratung lassen sich viele Stolpersteine vermeiden.
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